相続財産にたくさんの土地が含まれている場合「相続税はどれくらい？払えるのかな？」と気になる人も多いことでしょう。そのような人のために、具体的な土地や建物の評価方法や財産評価の引き下げなどの対策方法をお伝えします。
1. 土地建物の基本的な評価方法
土地は時価で評価をします。実際の売買価格に基づく「取引価格」、毎年3月末に発表される1月1日における「公示価格」、固定資産税の計算に使う「固定資産税評価額」、そして相続税の計算に使う「相続税評価額」の4種類の時価があります。
相続税評価額は路線価格とも呼ばれ、毎年7月に発表されます。価格は、取引価格の70％程度に設定されています。
相続税法においては、土地は「路線価方式」か「倍率方式」で評価額を決めるのが原則となっています。
どちらの方式で評価をするのか勝手に選ぶことはできず、土地の所在地によって決まります。
自分の所有している土地がどちらの方式で評価されるのかわからない場合は、国税庁のホームページや税務署にある「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。
自分で調べるのが難しく感じる場合は、税務署で教えてもらうこともできます。一般的には、市街地にある土地には「路線価方式」を、郊外などの市街地以外の土地には「倍率方式」を使用します。
まず「路線価方式」ですが、計算には路線価図に記載されている「路線価」を使います。
路線価は、その道路に面している土地1平方メートルあたりの評価額のことです。
路線価図では千円単位で記載されており、例えば1000千円と記載されていた場合は、1平方メートルあたり100万円で評価をしますという意味です。
土地の評価額は「路線価×土地の面積」です。先ほどの土地が100平方メートルだったら、1000千円×100平方メートル＝1億円と求められます。
ただ、同じ面積の土地であっても、その地形などによって利用価値が大きく異なります。
極端な奥行きがあって使いにくい土地などの場合は評価が下がり、2方向が道路に面している角地などは評価が上がると考えられます。そのような場合は、各種の「補正率」を使って評価額が加減されます。補正率には「奥行価格補正率」「側方路線影響加算率」などがあります。
「倍率方式」を用いる郊外などの土地の評価額は「固定資産税評価額×地域ごとに決められている倍率」で求められます。また、建物の評価は、固定資産税評価額」と同じです。
2. 奥行価格補正とは？
相続税法では「同じ面積の土地であっても、極端に奥行きが長かったり短かったりすると使いにくいでしょう。
そのような場合は補正率を使って評価額を下げます」という決まりがあります。
補正率は国税庁のホームページで公開されている「奥行価格補正率表」で確認できます。「高度商業地区1」「高度商業地区2」「繁華街地区」「普通商業地区・併用住宅地区」「普通住宅地区・家内工業地区」「中小工業地区」「大工場地区」の7つの区分に応じて、奥行の長さごとに補正率が決められています。
具体的には「路線価×補正率×土地の面積」という計算式で評価します。
例えば、道路に接する長さ5メートル・奥行25メートル・面積100平方メートルの土地があったとしましょう。
普通住宅地区の補正率は0.99、中小工業地区の補正率は1.00です。同じ面積であっても、その土地が普通住宅地区にあった場合より、中小工業地区にあった場合のほうが評価額は高くなります。
自分が所有している土地がどの地区に区分されているのかは「路線価図」で確認することができます。なかなか見慣れない図なので、分かりにくい場合は税務署に問い合わせてみましょう。
3. 不整形地補正とは？
変形している土地は長方形の土地に比べて使い勝手が劣る、という理由で価格が下がるのが一般的です。
相続税の評価では「不整形地補正率」を使って、同じ面積の土地でも変形している土地の場合は減額する、という決まりになっています。
具体的には「路線価×不整形地補正率×面積」という計算式で評価します。
不整形地補正率は、7つの地区区分と土地の面積で判定されたA・B・Cが横軸、かげ地割合が縦軸となっている「不整形地補正率表」に記載されています。
かげ地割合は（想定整形地の面積－その不整形地の面積）÷想定整形地、で求めます。
想定整形地の面積は、その土地が長方形だと想定して計算した面積です。
計算が複雑なので、気になる土地を所有しているが詳しく知りたいという人は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
4. 土地を人に貸して評価減！
人に貸している土地＝貸宅地の場合は、自分でその土地を更地として相続する場合に比べて、相続税の評価額が下がります。その土地を借りている人の権利があり、所有者であっても勝手に処分できないので、その分の評価が下がります。
具体的には、土地の評価額×（1－借地権割合）という計算式で評価額を求めます。
借地権割合は「路線価図」で確認できます。例えば、土地評価額1億円・借地権割合60%の土地の場合、1億円×（1－60%）＝4,000万円と評価額が大幅に下がります。
5. 土地上にアパートを建てて大幅評価減！
自分の土地にアパートを建てた場合は「貸家建付地」として、土地の評価が下がります。
土地の評価額－（土地の評価額×借地権割合×借家権割合）という計算式で評価します。借家権割合は一部で40%の地域がありますが、30%とされている地域がほとんどです。
例えば、土地評価額1億円・借地権割合60%・借家権割合30%の土地の場合を想定してみましょう。
この場合、1億円－（1億円×60%×30％）＝8,200万円が「貸家建付地」の評価額です。
この金額だけ見ると「貸宅地にしたほうがいいじゃないか」と思うかもしれませんが、ここにアパートという建物の評価が加わると事情が変わってくる場合があります。
この土地の上に、1億円をかけてアパートを建てたとしましょう。1億円は全額ローンです。
アパートの評価額は、「貸家」として固定資産税評価額6,000万円から借家権割合の30%分だけ減額され、4,200万円となります。
さらに、ローンの元本分の残高額は評価額から差し引くことができます。
土地とアパートの評価額の合計は、貸家建付地の評価8,200万円＋貸家の評価額4,200万円－1億円＝2,400万円です。
アパートを建てたことで、1億円－2,400万円＝7,600万円も土地の評価額が下がりました。
とても効果の高い節税方法のように見えますが、ここでも注意が必要です。
借入金の残高が少なくなっている時点で相続が発生した場合は、節税効果が減ってしまいます。
そもそも、借り手がいなければ賃貸事業として成り立たないかもしれません。
ローンを順調に返すことができなければ、せっかく建てたアパートも土地とともに手放すことになってしまうかもしれません。
空いている土地を有効活用したいと考えている人は、税理士や公認会計士などの専門家に早めに相談するようにしましょう。
どんな建物をいつ建てたらいいのか、だれに貸したらいいのか、どのように相続税が節税できるのか、詳しい説明をしてもらうことが期待できます。
また、土地の評価には専門的で高度な知識が必要になることもあります。
広い土地や上空に高圧線が通っている土地などの場合は、不動産鑑定士による土地評価額を使ったほうが、相続税の土地評価額が下がることがあります。
税理士などは、不動産鑑定士とのネットワークを持っていることが多いので、相談してみると良いでしょう。
（提供：相続サポートセンター）
