住宅資金,贈与,税金
(画像=Lisa-S/Shutterstock.com)
中川崇
中川崇(なかがわ・たかし)
公認会計士・税理士。田園調布坂上事務所代表。広島県出身。大学院博士前期課程修了後、ソフトウェア開発会社入社。退職後、公認会計士試験を受験して2006年合格。2010年公認会計士登録、2016年税理士登録。監査法人2社、金融機関などを経て2018年4月大田区に会計事務所である田園調布坂上事務所を設立。現在、クラウド会計に強みを持つ会計事務所として、ITを駆使した会計を武器に、東京都内を中心に活動を行っている。

住宅を買うときは何かと多くの資金が必要となる。そこで親や祖父母などに資金提供を依頼して購入資金に当てるケースが多い。ここでは住宅を取得する際に贈与を受ける場合に、贈与税が無税になる場合や先延ばしにできる方法などについて説明する。なお、ここでは住宅の取得・新築中心に説明する。この記事で取り上げる制度の中には、増改築についても使える制度もあるが、その部分は割愛する。

目次

  1. 贈与税を非課税にする方法1 住宅取得等資金の非課税制度
    1. 住宅取得等資金の非課税制度って?
    2. 住宅取得等資金の非課税制度の要件は?
    3. 住宅取得等資金の非課税制度の金額は?
    4. 必要な書類は?
  2. 税金の支払いを先送りにする方法2 相続時精算課税
    1. 相続時精算課税って?
    2. 相続時精算課税の要件(60歳以上の人が贈与する場合)は?
    3. 相続時精算課税の要件(60歳未満の人が贈与する場合)は?
    4. 相続時精算課税の税金はいくら?
    5. 住宅取得資金の贈与との併用は可能?
    6. 相続時精算課税のデメリットは?
  3. その他に税金をかからなくする方法2選
    1. 1. 借り入れをする
    2. 2. 名義を入れる
  4. 贈与税を非課税にできる制度も検討を

贈与税を非課税にする方法1 住宅取得等資金の非課税制度

住宅取得等資金の非課税制度って?

住宅取得等資金の非課税制度は、実の両親や祖父母などの直系尊属から住宅資金の贈与を受けた場合に、一定の金額まで贈与税を無税にする制度である。なお、注意が必要なのは、贈与を受けた資金については全額住宅などそのものを取得するための資金に当てる必要があることだ。つまり、それ以外の、例えば仲介手数料などについて充てることはできない。

住宅取得等資金の非課税制度の要件は?

この制度を適用するにはいくつか要件がある。

贈与を受ける人の要件
・贈与を受けたときに贈与する人の直系卑属(子や孫)であること
・贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
・贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること
・贈与を受けたときに日本国内に住所があること(ただし例外あり)
・2009年分から2014年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除く)

取得する物件の要件
・登記簿上の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
・床面積の半分以上が受贈者の住居になること
・配偶者や親族など一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋を取得したものでもなく、これらの人との契約で新築や増改築したものではないこと
・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに受け取った金銭全部を使い、住宅用の家屋を取得すること
・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに入居するか、同日後速やかに入居することが見込まれること
・新築か、築後20年(耐火建築物の場合は25年)以内であること。または、耐震性につき一定の証明がなされているか、一定の要件のもと耐震工事を行うこと

申告の要件
・贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、この制度の適用を受ける旨の申告書を提出すること

住宅取得等資金の非課税制度の金額は?

非課税枠の金額については、取得する住宅にかかる消費税の率によって異なる。省エネ、耐震、バリアフリーについて一定以上の基準を満たす住宅(省エネ等住宅)に関しては、通常よりも非課税枠が高めに設定されている。

住宅の家屋に対する消費税率が10%のとき

住宅の家屋の契約の締結日省エネ等住宅それ以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日3,000万円2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日1,500万円1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日1,200万円700万円

住宅の家屋に対する消費税率が10%以外のとき(個人間の売買などで消費税がかからない場合など)

住宅の家屋の契約の締結日省エネ等住宅それ以外の住宅
2016年1月1日~2020年3月31日1,200万円700万円
2020年4月1日~2021年3月31日1,000万円500万円
2021年4月1日~2021年12月31日800万円300万円

必要な書類は?

申告にあたっては申告書の他に以下の書類が必要となる。
・受贈者の戸籍抄本などで、贈与者との関係が分かるもの
・適用する年度の所得が分かるもの(所得税の確定申告をしている場合は不要)
・この制度を適用して取得した住宅用家屋の登記事項証明書
・売り主、契約時期が分かる売買契約書または請負契約書の写し
・住宅性能証明書、建設住宅性能評価書の写しなど、省エネ等住宅であることが証明できる資料(省エネ等住宅の場合)

これらの他にも状況によっては別の資料が必要になることもある。詳しくは、
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/shinkoku/zoyo/yoshiki2019/pdf/037.pdf にある一覧表を参考にしていただきたい。

税金の支払いを先送りにする方法2 相続時精算課税

相続時精算課税って?

相続時精算課税は、親や祖父母(直系尊属)から贈与を受けた資産について、受けた年の贈与ではなく、将来起こりうる贈与者の相続にかかる相続資産として処理する制度である。この制度を用いれば、2,500万円までは相続時までは税金を支払わず、それを超えた部分についても20%の税金を支払い、相続時にそれを支払うべき相続税の一部として精算することとなる。

相続時精算課税の要件(60歳以上の人が贈与する場合)は?

・贈与者は贈与があった年の1月1日現在60歳以上であること
・受贈者は贈与者の直系卑属(子や孫)である推定相続人または孫であること
・受贈者は贈与があった年の1月1日現在20歳以上であること
・贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、この制度の適用を受ける旨の申告書を提出すること
※その他、受贈した財産について使途の制限や贈与の回数・年数などに制限はない。

相続時精算課税の要件(60歳未満の人が贈与する場合)は?

相続時精算課税は贈与する側が60歳以上でないと使えない制度であるが、住宅の場合に限れば60歳未満であっても使うことができる。

受贈者の要件
・受贈者は贈与者の直系卑属(子や孫)である推定相続人または孫であること
・受贈者は贈与があった年の1月1日現在、20歳以上であること
・贈与を受けたときに日本国内に住所を有していること(ただし例外あり)
・2021年12月31日までに贈与を受けること

取得する物件の要件
・登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること
・床面積の半分以上が受贈者の住居になること
・配偶者や親族など一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋を取得したものでもなく、これらの人との契約で新築や増改築したものではないこと
・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに受け取った金銭全部を使い、住宅用の家屋を取得すること
・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに入居するか、同日後速やかに入居することが見込まれること
・新築か、築後20年(耐火建築物の場合は25年)以内であること。または、耐震性につき一定の証明がなされているか、一定の要件のもと耐震工事を行うこと

申告の要件
・贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、この制度の適用を受ける旨の申告書を提出すること

相続時精算課税の税金はいくら?

税金の計算は以下のとおりとなる。

この制度のもと累計で贈与を受けた金額税率
2,500万円まで無税
2,500万円を超える部分20%

注意が必要なのは、非課税の判定はこの制度のもと累計で受けた金額であり、年ごとに判定するものではないという点である。

相続が発生した場合、この制度のもとで贈与を受けた資産は相続財産とされ、亡くなられた方が持っていた他の財産と一緒に相続税が計算され、すでに納めたこの制度にかかる贈与税を控除された金額を納めることとなる(この制度のもと支払った贈与税よりも相続税のほうが少ない場合は還付される)。

住宅取得資金の贈与との併用は可能?

この制度では、先に述べた「住宅取得等資金の贈与」を一緒に適用することができる。そのため、これらの制度を併用すれば、最大で5,500万円まで贈与時において税金を納める必要がない。

相続時精算課税のデメリットは?

相続時精算課税は納税を先送りにする制度であるが、デメリットもある。それは、ずっと相続時精算課税を使わないといけないというもので、一度選択するとその人からの贈与についてはずっとその制度を使わなければならない。つまり、選択前に使うことができた「年間110万円の基礎控除枠」はその人からの贈与に限ってはではあるが使えなくなる。

この制度のもとで贈与を受けた場合、その年について贈与を受けた額に関係なく申告をしなければならず、選択前に比べて申告の負担が増すこともデメリットに含まれる。

その他に税金をかからなくする方法2選

贈与ではないものの、住宅資金を調達する方法や援助を得て住宅を取得する方法はさまざまある。

1. 借り入れをする

贈与する側にお金があるものの、何らかの事情で、贈与できない場合は借り入れることも考えられる。その場合、実際は借り入れであるのにもかかわらず、税務署からは贈与であると疑われる可能性もあるため、細心の注意を払う必要がある。そこで注意すべき点を何点か挙げておく。

・金銭消費貸借契約書(借用書)を作る
実際に貸し借りをした証拠とするために、借用書を作成してお互い一部ずつ持っておく。なお、借用書には印紙を貼る必要がある(税務署の調査に入られると指摘されることがある)。

・利息は必ず取る
元本のみの返済で利息がない場合、利息に対して贈与税が課税される。そのため、利息は取るべきである。

・振り込みで必ず返す
借り入れた金銭が実際に贈与ではないことを証明する方法の一つに、必ず返すことが挙げられる。なぜならば借り入れをしたのにかかわらず、返済しなかった場合、贈与と認定されることがあるためである。実際に返済していることを証明する最適な方法としては、銀行振り込みで記録して返済することである。記録を残すことによって返済が行われていることが証明できる。

2. 名義を入れる

借り入れ以外の方法として、共同で買ったことにして名義を入れる方法もある。この方法を使えば、相続時に遺言書を残すか、他の相続人との話し合いが必要になるが、持ち分を譲ってもらうことにより自分のものにすることもできる。

贈与税を非課税にできる制度も検討を

自己資金やローンだけでは住居用物件を取得できない場合、両親などから資金を援助してもらうことがある。そのとき、住宅取得等資金の非課税制度や相続時精算課税の制度を使えば、贈与税を非課税にできたり、税金の支払いを先送りしたりすることができる。ここで挙げた方法を活用して、資金を有効活用していただきたい。

文・中川崇(公認会計士・税理士)

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