相続税対策に不動産を購入しましょう、と言われることがあります。
なぜ不動産の購入が相続税の対策になるのでしょうか。
今回は、不動産の購入で相続税を大幅に節約する方法と、そのリスクについて解説します。
ご自身の相続税対策を考えるヒントにしてください。
不動産が相続税の節税になると言われている理由
不動産所有は評価減が最大のメリット
不動産が相続税の節税になると言われている理由は、そのまま現金や預金として相続財産にするよりも、評価額が安いためです。
つまり、1億円の現金や預金であれば、そのまま1億円として評価され、相続税がかかります。
一方で、1億円の土地となればどうでしょうか。
1億円で買った土地かもしれませんが、土地はタイミングによって価格が変動します。
現金や預金のようには評価されない資産です。
1億円の家でも、路線価方式で評価した場合は時価の7~8割で評価されます。
つまり、1億円の価値があるものであっても7,000万円の評価額に抑えることができるというわけです。
相続税は評価額に対してかかるので、不動産を所有すれば相続財産の評価額を圧縮することになり、節税になります。
もし、この土地が賃貸用の不動産であればさらに評価額を下げることができます。
4割くらい評価減をできるケースもあります。
アパートなどの貸家はさらに評価減ができる
アパートをはじめとする貸家を建築することが節税になる理由についてもう少し詳しく見てみましょう。
まず、建物は固定資産税評価額で評価されます。
この段階でも、実際の時価よりは安いことが多いです。
賃貸用物件の場合は、アパートを使う人の権利を差し引いて評価しますので、
建物の部分：貸家の評価額 ＝固定資産税評価額 × （1－借家権割合)
土地の部分：貸家建付地の評価額 ＝自用地の評価額 × (1－借地権割合 ×借家権割合)
となります。
借家権割合などを差し引くので、評価減になります。
不動産を活用することにもリスクがある
結論として、多額の資産を持っている人の場合、土地などの不動産を買い、さらにそれを賃貸することで、相続財産としての評価額を下げて節税することができるというわけです。
しかしながら、不動産を利用した相続税対策にもリスクはあります。
不動産は高額な買い物なので、リスクを踏まえてから購入を検討すべきです。
特に、相続税対策としての不動産購入にどのようなリスクがあるのか、次の節でご紹介します。
不動産を相続税の節税目的で持つことのリスク
不動産購入時に借金がかさんでしまう
まず、手持ち資金で不動産を購入できない人の場合、不動産購入時に借金をすることになります。
返済計画が無理のないものであればよいのですが、無理をして返済をしていると、万が一のことがあった場合に不動産を手放さなければならなくなってしまいます。
不動産は相続人の間で分けることが難しいのでもめる
不動産は、現金や預金とは違って複数人で分けることが難しい資産です。
分けるというと、売却して現金化した後に分割するという方法がよく取られます。
つまり、完全に分けようとすれば売却するしかありません。
共有持分を設定するということもできますが、一人で自由に所有するということはできません。
相続人の間で、誰が不動産を継承するかという問題でもめてしまい、収拾がつかなくなってしまったら不動産を売るしかありません。
もし、不動産を節税対策として使うのであれば、相続人の中でだれが継承するのか、継承できない人は他に何がもらえるのかということころまできちんと考え、相続人に理解を求めることが重要です。
相続財産のほとんどが不動産だと納税資金を用意できない
節税になるからといって、相続財産のほとんどを不動産にしてしまうと、現金がないので相続人が困ります。
相続税を払うための現金が一切ないとなると、相続人の持ち出しになってしまいます。
相続税を支払えなければ、不動産を手放すことになってしまうでしょう。
賃貸経営がうまくいかないことがある
不動産を購入し、さらにそれを賃貸すると相続税が大幅に安くなるからといって、賃貸経営を始める人がいます。
確かに、不動産の購入は相続税対策になり得ますが、賃貸経営は別問題です。
大家さんとして、借りている人への対応が必要になったり、空き部屋のマネジメントをしたりなど、仕事はいろいろあります。
賃貸すればいいと思って買ったのに借り手がつかないなどの問題は十分起こり得ます。
キャッシュで買ったのではなく、これからの賃料をあてにして不動産を購入した人は特に気を付けるべき問題でしょう。
まとめ
今回は、なぜ不動産の購入が相続税の大幅な節税になるのかということをご紹介しました。
不動産の評価減という仕組みを使って、節税することができます。
しかし、節税目的で不動産を購入することにはそれなりのリスクもあります。
リスクを承知したうえで、上手に節税対策をしましょう。（提供：ベンチャーサポート法律事務所）
