世界的なインフレや金融引き締めの影響から、これまで住宅価格が高騰を続けていた国で、不動産バブル崩壊のリスクが高まっている。すでにニュージーランドやカナダでは、不動産価格が急速に下落しており、不動産市場は重大な試練に直面している。
超低金利策、パンデミックで過熱した住宅市場にブレーキ
ブルームバーグ・エコノミクスがBIS（国際決済銀行）やOECD（経済協力開発機構）などの2022年第1四半期または最新の四半期データを分析したところ、OECD加盟19ヵ国において、家賃と住宅の価格を合わせた比率が2008年の金融危機前を上回っていることが明らかになった。これはすなわち、価格がファンダメンタルズ（国や企業などの経済状態などを表す指標）と乖離していることを示す。
過去10年間にわたる超低金利策に支えられ、多数の国や地域の住宅市場は高騰し続け、そこへパンデミックが拍車をかけた。
ロックダウン中は急速に冷え込んだ不動産市場は、経済の正常化と共にせきを切ったかのごとく過熱した。より快適な空間を求める消費者の間で住み替える人が増加したのは、住宅ローンの金利底打ちや緊急経済刺激策に加え、リモートワークが一気に普及したことが理由だ。将来に不安を感じ、賃貸から住宅購入への移行を検討する消費者も増加し、世界的に住宅価格が高騰した。
市場の狂騒に歯止めをかけたのは、インフレ高騰とそれに伴う急速な金融引き締めだ。借入れコストが上昇し、住宅購入を圧迫し始めた。
野村ホールディングスのグローバル市場調査責任者、ロブ・サブバラマン氏は、「金融緩和政策にあおられて高騰し続けていた住宅市場が、間もなく反転する可能性がある」と指摘している。一方、ブルームバーグ・エコノミクスのニラジ・シャー氏は、「金融政策の世界的な引き締めが進行している状況では、価格が急激に下落するリスクは明らかに高まる」との見解を示した。
住宅バブル崩壊のリスクが最も高い10ヵ国
以下、住宅バブル崩壊リスクが最も高い10ヵ国を見てみよう。
ランキングはブルームバーグ・エコノミクスが5つの指標（価格対家賃比率、価格対所得比率、実質上昇率、名目価格の伸び率、融資の伸び率）に基づき、OECD加盟30ヵ国の住宅バブル崩壊リスク度（価格の変動度）を測定したものだ。
ニュージーランド、カナダでは住宅価格が下落
上位国では、急速に住宅価格が下落し、住宅市場が脆弱になっている。
2021年の住宅価格上昇率が約30％を記録したニュージーランドでは、2022年に入り急速に市場が冷え込んでいる。4月、5月と連続で利上げが実施され、2023年には4％へ引き上げられる見通しだ。査定価格を大きく下回る価格で住宅を取引きせざるを得ない売り手が続出しているという。
コロナ禍の2年間で住宅価格が50％上昇したカナダにおいても、同様の傾向が見られる。カナダの大都市では2月から価格の下落率は9％だった。カナダ全体でも4月には2年ぶりの下落を記録し、5月はさらに下回った。
同国の政策金利は2022年初旬の0.25％から、現在は1.5％まで上昇している。一部のエコノミストの予想によると、「さらなる引き締めが実施された場合、住宅価格は最大20％落ち込む」という。
アジア圏トップは韓国 次いで日本
アジア圏からは2ヵ国がトップ20入りした。日本は韓国に次いで、18位だった。
注視すべきは、30ヵ国中で住宅ローンの融資が伸びているのは、ニュージーランド、チェコ共和国、日本と韓国の4ヵ国のみという点だ。
主要国間で急速な利上げラッシュが見られる中、日本は金融緩和政策を堅持しており、政策金利はマイナス圏のままである。
これが住宅需要を押し上げるポジティブな要因の一つとなっていることは間違いないが、日本においても欧米のようにインフレが深刻化した場合、インフレ抑制を目的とする金融引き締めが必要であろう。ところが、日本にとって利上げは財政的負担が大きく、欧米のように潔く踏み切れないという大きな壁がある。
日米の金利差が拡大した現在、すでに急速な円安による輸入コストの増加が懸念されており、金利正常化とインフレの影響を見据えた早急な対応が必要だ。
その一方で、「リスク管理債権」が貸付金残高に占める比率が、コロナ禍で上昇していることが、住宅金融支援機構の調査から明らかになっている。この比率は2015年度の5.12％から2019年度には3.20％へと縮小したが、2020年度には3.48％へと上昇した。2021年度以降は返済遅延がさらに悪化することが予想される。
また、S＆Pグローバルレーティングの報告書では、韓国における名目GDPに対する家計信用のリスクや家計債務の伸び率、住宅価格の上昇の速さが指摘されている。
リーマンショック再来の可能性は低い？
希望材料は「2008年のような崩壊が起こる可能性は低い」との見方が強いことだ。
金融機関が与信基準を引き締めていることや家計貯蓄が依然として堅調であること、多数の国で手頃な価格の住宅が依然として不足していることなどが、楽観視されている理由である。
とは言うものの、住宅価格の下落は家計の資産を損なうと同時に、世界経済に大きな影響を及ぼす。住宅価格高騰の抑制はインフレ対策で重要な部分である反面、住宅市場の減速が連鎖反応を生み出し、景気後退を加速させるシナリオも考えられる。
文・アレン・琴子（英国在住のフリーライター）
