マイホームなどを所有している人は不動産が相続財産になるため、その評価額を計算しなければなりません。ところが、不動産の評価方法は一般になじみがなく、どの程度になるか見当もつかない方が多いのではないでしょうか。
ここでは、不動産を相続する場合の評価方法や特例の内容について解説します。相続財産の中でも大きな金額となる不動産の評価方法を理解してもらえれば、相続税がいくら発生するのか不安に思うこともなくなるでしょう。
1. 不動産の評価額は形式で算出できます
相続財産の評価額は原則的に相続時の時価です。ただし、不動産にはまったく同じものがないうえ、上場株式のような取引所があるわけでもありません。そのため、不動産の評価に関しては特別な方法が定められています。不動産のうち土地については、相続税を計算するための計算方法が2つ設けられています。
1つ目は、路線価方式と呼ばれる方法です。路線価とは、国税庁が毎年公表している土地の1平方メートルあたりの評価額をいいます。都市部の道路に面した土地の評価は、この路線価に土地の面積を乗じて計算することとされています。
2つ目は倍率方式と呼ばれる方法です。この方法は、路線価が設けられていない郊外の土地などを評価する際に用いられます。この場合、固定資産税評価額に倍率を乗じて計算します。固定資産税評価額は毎年4月ごろに土地の所有者宛に市町村から郵送されてくる固定資産税の納税通知書で確認できます。また、評価倍率は土地の所在地や地目に応じて定められており、国税庁のホームページから確認できます。
2. 建物と土地の価格は別々に算出しよう
土地の評価方法とは異なり、建物の評価額は、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額になります。もし固定資産税の納税通知書がない場合には、建物の所在地の市町村役場から固定資産評価明細書を取り寄せて確認するようにしましょう。
なお、保有している不動産を賃貸している場合、相続税の対象となる金額は、土地や建物の評価額から、借主の権利である借地権や借家権を考慮して一定割合を減額した金額になります。その土地の借地権割合は国税庁のホームページで路線価や評価倍率を調べる際に一緒に調べることができるので、アパートなどを所有している場合には必ず確認しましょう。
3. 不動産相続人を守る特例がある（小規模宅地等の特例）
アパートなどの賃貸物件については一定割合減額される一方で、自宅の敷地については何も考慮されないとすれば、自宅を相続するだけで多額の相続税を払うこととなってしまいます。そのため、一定の条件を満たした相続人が被相続人の住んでいた自宅を相続した場合、評価額を下げる特例があります。この特例を「小規模宅地等の特例」といいます。
小規模宅地等の特例は、相続人が配偶者の場合は無条件で適用できますが、同居していた親族が相続する場合は相続税の申告期限（亡くなってから10か月後）まで住み続けることが条件です。また、同居していない親族が相続する場合は、被相続人に配偶者がなく同居家族がいないこと、相続人やその配偶者が相続前3年の間にマイホームを所有していないこと、相続税の申告期限まで相続した宅地を所有することという条件があります。
小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは、被相続人が所有していた建物に住む必要性に応じてその条件に差があります。マイホームを所有している相続人は、小規模宅地等の特例が適用されないため間違えないように注意しましょう。
4. 特例は土地の価格と関係なく土地評価額を減らすことができる
小規模宅地等の特例は、適用できる土地の面積に上限が設けられています。
例えば、居住用の土地であれば330平方メートルまでの土地について80％の評価減となります。また事業用の宅地については、400平方メートルまでの土地について80％の評価減となります。賃貸用の宅地については200平方メートルまで50％の評価減となっているため、対象面積が少ないうえに評価減の割合が低くなっています。ただ、賃貸用の宅地がアパートの敷地などの場合、相続税の評価額自体が借地権割合などを考慮して下がっているため、トータルでは大きな評価減となるはずです。
面積の上限はありますが金額の上限はないため、特に都市部に土地を保有している場合には、かなり大きな節税効果が期待できます。
5. まとめ
相続財産の金額のうちに不動産の占める割合が高いため、正しい評価方法を知ったうえで土地の評価額を計算しておくことは重要です。
2つの評価方法を理解したうえで、被相続人が所有する土地がどちらの評価方法によるのか、実際に相続が発生する前に確認しておきましょう。
また小規模宅地等の特例は、相続する人によって適用できる場合とできない場合があり、それによって相続税の額が大きく変わってしまいます。
特例を適用するための条件を確認し、できるだけ節税となる遺産分割を考える必要があります。（提供：ベンチャーサポート法律事務所）
