遺産相続でトラブルとなりやすいケースとして、遺産の中に土地などの不動産が含まれている場合が挙げられます。
法律では「配偶者は2分の1、子供は残りの2分の1をそれぞれ平等に分ける」といったように遺産分割のルールは決まっていますが、土地の分割については割合で単純に分けるということが難しいというのが実際のところです。
この記事では、土地の遺産分割の具体的な方法について説明します。
遺産分割における4種類の土地の分け方
法律上、土地などの不動産を遺産分割する方法としては次のようなものがあります。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
- 共有
遺言書によって具体的にどの方法を選択するかが指定されることもありますし、遺言書がない場合には相続人が集まって行う遺産分割協議によってこのうちのどれかが選択されることになります。
以下、それぞれの方法の意味やメリット、デメリットについて順番に見ていきましょう。
1-1. 現物分割
現物分割とは、文字通り財産を現物で（つまり現在の財産の形状のままで）分け合うことをいいます。
土地Aについては長男、土地Bについては次男、というようにわかりやすく分け合うのが現物分割の典型例ですが、土地の場合には「分筆」という方法も現物分割に含まれます。
分筆とは、文字通り「一つの土地（一筆の土地）を複数の土地に分けること」で、法務局で分筆登記を行うことによって可能になります。
分筆登記を行った後には、各相続人が遺産分割協議の基づく相続登記を行うのが一般的です。
分筆登記によって分けたそれぞれの土地に、それぞれ1人の相続人がいるという形をとれば、権利関係がシンプルになるのに加えて、不公平感のない遺産分割になることを期待できます。
◼︎土地の分筆の問題点
ただし、あまり大きくない土地を複数の土地に分けることは望ましくないことが多いです。
例えば、利用用途が限定されることで財産的価値が大幅に下落してしまうことが考えられます。
土地の上に賃貸アパートを建てる場合などには、土地の広さや形状が投資不動産としての価値に大きな影響を与えるため、細分化された土地だと利用価値が限られてしまうのです。
また、土地の広さは平等であっても、ある土地は道路面していて土地活用に向いているが、ある土地はそうではない…といったように、結局は不公平感が残ってしまうことも考えられます。
1-2. 代償分割
代償分割は、相続人の中のだれか1人が土地などの不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して現金を支払うといった方法をいいます。
現物分割についての説明でも見たように、1つの土地が分筆などの方法で細分化されることは必ずしも良い結果をもたらさないことが多いです。
そのため、土地の現状の経済価値を維持しつつ、公平な遺産分割を行うことを検討する場合には代償分割は適した方法といえるでしょう。
◼︎代償分割の問題点
ただし、代償分割を使うためには、土地などの不動産を相続する人に代償分割を行えるだけの資金があることが大前提です。
特に、価値の大きい不動産の相続が行われた時には、相続税の支払いが相続の10か月後にやってくることも考えておかなくてはなりません。
遺産分割の時点では代償分割に合意したものの、結局現金での清算があいまいになって感情的なしこりがのこる…といったことも少なくありませんので、注意が必要です。
また、代償分割を公平に行うためには、遺産である不動産の価値評価が適正であることも前提になります。
不動産はその時々によって価値が大きく変わるものですから、税理士や不動産鑑定士といった専門家に相談しながらどのぐらいのお金で清算しあうのが平等なのかといったことも考えなくてはなりません。
◼︎換価分割
換価分割は、遺産に含まれる不動産を売却してしまい、その売却代金で遺産分割を行う方法です。
代償分割とは違って誰かが不動産を持ち続けるということがありませんから、公平な形での遺産分割につながりやすいというメリットがあります。
不動産を維持するためには管理費や固定資産税などのコストも発生しますから、親が住んでいた田舎の土地や建物で、子供達には使用用途がないといったよう場合には換価分割の方が適していることも考えられます。
◼︎換価分割の問題点
換価分割の問題点は、何よりも不動産（土地）を失ってしまうということです。
上で挙げた例のように、相続人全員にとってまったく価値のない不動産である場合なら大きな問題は生じないかもしれませんが、先祖代々の土地を手放すということに抵抗感がある方も少なくないでしょう。
また、遺産の不動産にそう簡単に買い手がつくのかという問題もありません（不動産は「動かない資産＝現金化しにくい資産」なので不動産と呼ばれます）
買い手がつかないことには換価分割の仕様がありませんから、場合によっては売却価格を大幅ン尾下げなければならないということも考えられます。
また、不動産を売却するためには不動産仲介業者などに支払う手数料が発生しますから、結局手元に残る遺産の金額が減ってしまう可能性があることにも注意が必要です。
1-4. 共有
共有は、ごく簡単にいうと「1つの土地の上に、2人以上の所有権者がいる形で遺産相続を行うこと」です。
1つの土地を法定相続分の通りに分けたとすると、「土地Aについて長男が3分の1の持ち分、次男も3分の1の持ち分、三男も3分の1の持ち分」といったように分け合うことになります。
登記簿上も「Aが共有持ち分4分の1、Bが共有持ち分4分の3…」というように表示されるほか、固定資産税の支払いなどについては連帯責任を負うことになります（通常はそれぞれの持ち分割合に応じて負担します）
共有での分割は遺産分割協議がうまくまとまらなかったときの最後の手段としても選択される方法で、一見、平等で合理的なようですが、共有の形で遺産分割を行うことには次で見るような問題点があります。
◼︎共有のデメリット
共有のデメリットとして考えられることは、第一には不動産の活用や処分が非常にやりづらくなってしまうことです。
共有となっている不動産は、変更を加えたり、売却したりするときには共有者全員の同意が必要です。
賃貸物件として貸し出すようなときにも共有者全体の過半数の同意が必要となりますから、共有持ち分が平等となっているようなときには、結局は全員一致でないと何もできないという事態にもなりかねません。
また、共有者の1人に相続が発生したときには、その共有持ち分がさらに細かく分けられる形で相続されることになります。
こうなると1つの不動産の上に何人もの共有者がいることになり、法律関係が世代を重ねるごとに複雑になっていってしまいます。
共有による分割はなるべく避けるのが賢明といえるでしょう。
相続争いがある場合に土地（および建物）をどう評価・分割すればよいか？
ここまで、4つの土地の遺産分割方法をみてきました。
しかし、相続人どうしで争いがある場合によくある質問は「土地を相続させる代わりに現金をもらうのだが、いくらが妥当か？」ということです。つまり、代償分割で土地を分けたいということなのですが、この場合に土地の価値をどう見積もるか？という話になってきます。
2-1. 土地の金銭的価値をどう見積もるか
重要なのは遺留分（法律上確保された、相続人にわたるべき最低限度の財産）の計算で、遺言によって法律上の相続割合と異なる遺産分割の方法が指定されているときに、妻や子供といったごく近しい親族の権利を侵害していないかどうかが問題となります。
極端な例でいえば「愛人にすべての遺産を相続させる」というような遺言が残されている場合に、妻や子供から「自分には法律で最低限保証されている相続割合がある」ということで訴えを起こすことが考えられます（これを遺留分減殺請求といいます）
この遺留分の計算では、土地は相続税評価額ではなく、実際の売買価格をもとに計算を行う必要があります。
遺産分割協議の時に適用する計算方法を間違えてしまうと、後でトラブルとなってしまう可能性がありますので注意しておきましょう。
2-2. 土地をどう分割すれば公平になるか
上記のように、相続争いで話し合いでは決着できないような場合、利害関係の絡まない不動産鑑定士に費用を支払って鑑定評価をつけてもらうほかないでしょう。
その一歩手前で、揉めはしないけれど公平に分けたいという方には次のような選択肢をお伝えしています。
- 不動産を共有名義にする
- 不動産会社に売却査定を出してもらい、その金額を元に計算する
不動産を共有名義にするのが、もっとも公平な割合と言えるのですが、お薦めするケースは少ないです。
なぜなら、居住・賃貸・売却など将来的な判断の際にふたたび意見を統一させる必要があり、揉める火種を抱え続けるからです。
最終的には、正解となる計算方法が存在しない以上、相続人どうしで歩み寄って、妥協点として金額を決めるしかないように思います。
その際に、無料で出してもらえる不動産会社の査定書は良い目安にはなると思います。
まとめ
今回は、遺産に土地などが含まれている場合の遺産分割の方法について説明しました。
本文でも見たように、土地の分け方には4つの種類（現物分割、代償分割、換価分割、共有分割）がありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。
ひと言でどの方法が一番優れているということはいえず、結局は個別のケースをみながら一番最適な解決方法はどれかという視点で選択するべきものです。
どの分け方が適切かの判断は専門的な知識が必要になるケースが多いですから、弁護士などの専門家に相談してみることも選択肢に入れてみてください。
（提供：相続サポートセンター）
