不動産経営を行う場合、土地や建物といった固定資産の税金対策は必須である。とくに不動産購入時の減価償却はメリットも多く、仕組みをしっかりと理解する必要がある。ここでは、不動産経営における減価償却の基本や計算方法はもちろん、減価償却のメリットを紹介していく。
目次
減価償却とは？
不動産経営における減価償却のメリットを説明する前に、減価償却の仕組みなど基本的な項目について説明する。
減価償却がメリットを生み出す仕組み
不動産の賃貸経営を行っている方や、これから不動産投資を行おうとする方にとっての大きな関心事として、税負担の軽減がある。法人経営であれば法人税、個人経営であれば、所得税に関する問題である。
税金の支払いは所得の大きさに応じて決まるので、経費を増やして所得を圧縮することで税負担を軽減できる。
しかし、現金支出（キャッシュ・フロー）を伴うような経費を増大させて、報酬を減少させてしまう行為は本末転倒である。そこで、キャッシュ・フローを伴わない経費である減価償却費を活用するという方法がある。
この減価償却を使えば、大きな収入を得ていても、経費の計上によって税務上の所得を圧縮できる。ただし、キャッシュ・フローが減るわけではないため、手元に現金が残る。これが減価償却のメリットである。
具体的な減価償却の仕組みや、計算方法等を完全に理解することで、減価償却のメリットを享受できる。ここでは、不動産の減価償却についての仕組みを理解しよう。
不動産の減価償却とは、取得した建物が所有期間にわたって時間とともに価値減少していくと考えて、取得価額の一部を減価償却費として、各事業年度の費用として配分する手続きをいう。
減価償却が可能となる資産は、建物や設備のように価値減少が生じるものだけである。土地のように、時価変動があっても価値そのものが減少しない資産には、減価償却は適用できない。
減価償却が必要とされる理由
そもそも減価償却はなぜ必要となるのか。不動産の購入時において、建物の取得費用を一括して経費として計上した方がいいのではないかと考える方もいるだろう。
不動産オーナーの立場からすれば、全額を経費に落とすほうが都合がよい。所得を圧縮して税負担を軽減できるからである。そうすれば、その年度は大幅な赤字となり、欠損金が発生する。
しかし、そのような巨額な損金を一時的に発生させるのは、税務ではなく会計上好ましくない。一括して損金として計上すると、家賃収入を計上する期間がずれてしまうからである。減価償却は、資産の価値減少を反映したものであるから、今後数十年にわたって生じる家賃収入と対応させるべきものだろう。
減価償却資産は、時間が経つとともに資産価値が目減りしていくと考えるため、減価償却を行うことで、建物の取得費用を資産価値の減少に応じて少しずつ経費に振り替えるのである。
企業会計では、このように資産価値が減少する事実を適正に反映させるため、減価償却を通じて経費に振り替える処理を強制的に適用させる。会計では、これを費用収益対応の原則という。
一方で税法は、企業会計とは異なる。一括して損金計上させることを回避するために、限度を設けているにすぎない。つまり、収入との対応関係が認められる部分に限定して経費に計上することが認められているのである。
税法では、減価償却は各年分の必要経費として配分できる限度額を規定しているにすぎないため、経費に計上せずに損金計上を先送りしたいならば減価償却しなくてもよい。これが税法の減価償却の仕組み、考え方である。
