相続の手続きにおいて不動産を適正に評価するのはとても難しい面がありますが、相続税算出にあたってはその評価基準となるものがあります。
では、実際に土地をどんな基準で評価しているのか見てみましょう。
1. 基本的な土地の評価方法は路線価方式
宅地の評価金額を算出する際によく使われるものとして、「路線価方式」というものがあります。
これは、相続税の他に贈与税の算出でも使われていますが、主に市街地にある土地について使われる評価方式です。
路線価方式を一言で表現すると、道路に接している標準的な土地1平方メートル当たりに「路線価」という価格が決められており、宅地の面積にその路線価をかけて評価額を出すというものです。
路線価というのは、毎年7月に国税庁から公表されていますが、その土地を実際に市場で売買した時の価格に対しておおよそ8割程度の金額になることが多くなります。
2. 土地評価の補正とは？
ただ、路線価方式を用いる場合でも、ただ単純に価格に面積をかければよいというわけではなく、土地の条件によって一定の補正をかけることになっており、これを「画地調整」と呼んでいます。
土地というのはきれいな正方形に近いほど使い勝手が良いため価値は高くなり、形がいびつだとそれだけで使いづらく売れにくいため、条件としては不利になってしまうのです。
たとえば「奥行価格補正」といって、その土地の道路からの奥行きが長すぎたり短すぎたりする場合、また「間口狭小補正」といって、土地の間口が狭い場合などは評価を下げるために補正をかけることになっています。
また、「側方路線影響加算」とよばれる角地の場合や、「二方路線影響加算」といって、その土地の前後両方に道路がある場合は評価が高くなるのでそのような補正をかけることになっています。
3. 評価倍率方式とは？
路線価方式と並ぶもう一つの評価方式として「倍率方式」というものがあります。
倍率方式は路線価がない土地について使われ、その宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士による鑑定評価額などをもとに定められています。
実際の計算にあたっては、その宅地の固定資産税評価額にあらかじめ定められた倍率をかけて評価額を出します。
固定資産税評価額がいくらなのかというのは（基本的に）所有者に対して市区町村から送られてくる固定資産税の課税通知書を確認すればわかるのですが、気をつけなくてはならないことがあります。
見るべき欄は通知書の中の「評価額」というところであり、「課税標準額」ではありませんので間違えないようにしなければなりません。
4. 路線価や評価倍率の調べ方
では、路線価や評価倍率はどのように調べればよいのでしょうか。
まず路線価から確認してみましょう。
全国の路線価が掲載された「路線価図」というものが国税庁のホームページや各国税局と税務署で閲覧することができます。
ホームページを開くとまず都道府県をクリックして選択するようになっており、その後さらに詳しく市や町名などを選択し、最終的にPDFファイルを開いて確認することができます。
ただ、路線価については上で説明した「画地調整」や借地権の場合の補正などがありますので、相続税算出にあたってしっかり評価する必要がある場合は税理士に相談してより正確に見てもらった方がよいでしょう。
評価倍率についてですが、こちらも国税庁のホームページで確認することができます。
「平成〇年度分財産評価基準を見る」というページにある都道府県の地図から調べたい場所をクリックし該当の地域を選んでいくと「倍率表」というPDFファイルが開けるようになっています。
5. 小規模宅地の特例で評価減
相続税節税にあたって非常に重要な特例があります。
「小規模宅地等の特例」といって、被相続人（亡くなった人）の自宅や事業所だった土地は最大80％評価金額から差し引いてもらえるというものです。
たとえば本来5000万円の土地を1000万円と評価してよいわけですから、それに伴って相続税額もかなり抑えることができます。
これは、相続税を支払うために住む場所や商売の拠点を売らなければならないのは相続税の本来の趣旨に反する、という理由です。
小規模宅地等の特例は上手に使えばとても節税に有効なものですが、「居住していたのは誰か」「取得するのは誰か」「面積はどのくらいか」など、 利用にあたっての要件が若干複雑です。
また、相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまっていなくてはなりませんので、これを使おうとするとスケジュールも厳しいものになることを覚悟しなくてはなりません。
いかがでしょうか。
相続財産の中で不動産の占める割合が大きいという家庭も多いですから、不動産の評価額がいくらかということは相続全体の手続きにダイレクトに影響してきます。
それだけに評価額や特例の使用可否を自己流に考えることは危険ですので、できれば税務署や税理士などの判断を仰いで慎重に判断したいものです。
（提供：相続サポートセンター）
