2020/02/28

相続の手続きVOL7　土地の相続に関する必要書類チェックリストと路線価図・評価倍率表の使い方

相続サポートセンターより転載

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(画像= 相続サポートセンター)

相続税が課されるか否か、課される場合に税率がいくらで、実際に納めるべき相続税額はいくらになるのかを計算するには､まずは相続財産の評価額を算出する必要があります。

そして､相続財産の評価が非常に難しいものの一つに不動産､特に土地があります。

土地の評価額を正確に把握して、適切に相続税の申告をするためには、数多くの書類を集め、申告書に添付する必要があります。

そこで､この記事では､そのような土地を正確に評価し､申告するために必要となる書類として何があるかを確認するとともに､それが何のために必要なのかについて確認したいと思います。

相続財産に土地がある場合の必要書類チェックリスト

最初に､相続財産に土地がある場合に､必要となる書類についてリストを掲げておきます。

そのうえで､それらの書類が何のために必要なのか､それによって何を行うのかを確認していきたいと思います。

書類名	取得方法	備考
権利証（登記済証、登記識別情報通知）	登記した時点で法務局から交付されており､所有者が保管しているはずです。	紛失していても再発行はできません。
固定資産税課税明細書	毎年､市区町村役場から固定資産税の納付書類とともに送付されます。
登記事項証明書	法務局に「登記事項証明書交付申請書」を提出して取得します。	全部事項証明書が必要です。
名寄帳	市区町村（東京都の場合は都税事務所）において取得します。	被相続人の所有土地があると思われる市区町村ごとに申請して確認する必要があります。
固定資産税評価証明書	市区町村（東京都の場合は都税事務所）において取得することになります。	相続が開始した時のものを取得します。
公図・ブルーマップ・住宅地図	・公図は法務局で申請します。
	・ブルーマップ､住宅地図は株式会社ゼンリンが発行しています。図書館等でコピーすることが可能です。	ブルーマップや住宅地図については、株式会社ゼンリンのホームページから取得することも可能となっています。
地積測量図	法務局に「地積測量図等の証明書申請書」を提出して取得することになります。	全ての土地についてあるわけではありません。
建物図面	法務局で申請します。
路線価図・評価倍率表	国税庁のホームページ等で閲覧等が可能です。
賃貸借契約書	契約当事者である所有者が保有していると考えられます。
道路台帳平面図	対象となる道路の管理者に対して閲覧等を申請することになります。
境界画定図・境界図	市区町村等の役所で入手することになります。
位置指定道路図	都道府県の建築指導課において取得することができます

所有不動産の確認

相続財産に含まれる土地を評価するためには､何よりも､相続財産に含まれている土地、すなわち被相続人が所有していたのはどの土地なのかを確定する必要があります。

そのためには、権利証（登記済証､登記識別情報通知）、固定資産税課税明細書､登記事項証明書を確認することになります。

①権利証（登記済証､登記識別情報通知）

一般には「権利証」といわれている書類です。

法律的には､従来は「登記済証」と言われていて、登記申請を行った際に登記所から登記が完了した証として交付されました。

現在は登記事務がコンピューター処理されることとなったため、登記済証は交付されず､代わりに「登記識別情報通知」が交付されています。

これらの書類は､登記がなされたことを証明するだけで､これらの書類があるからといって、その人がその土地について現在も所有権を持っていることの証明にはなりません。

ただ、少なくとも､過去に所有権を有していたことを示すとともに､その土地の所在を示す書類ですから､それに基づいて､現在の真実の権利関係を確認する手がかりとなります。

②固定資産税課税明細書

固定資産税課税明細書は固定資産税の納税通知書と一緒に送られてきます。

基本的に、その人が所有している不動産に対する固定資産税の額を知らせるものです。

したがって、そこに記載されている土地については､基本的に被相続人の所有土地と考えられます。

ただ、これはあくまでも固定資産税の額を知らせるものに過ぎません。

したがって、被相続人が所有する土地があっても､その土地の固定資産税の評価額が免税点以下の場合には､そもそも固定資産税は生じないため、固定資産税課税明細書も発行されないことになります。

つまり､固定資産税課税明細書に記載されていないからといって、被相続人が所有する土地が他にないことの証明にはならないのです。

③名寄帳

名寄帳とは､課税の対象となっている土地・建物を所有者毎に一覧表にしたものです。

「固定資産課税台帳」などと呼ばれることもあります。

名寄帳を取り寄せることで、当該所有者が所有している土地の一覧を確認することができ､固定資産税課税明細書に記載がなかった土地についても確認することができます。

ただし､名寄帳は各市区町村単位で、当該市区町村内の土地・建物について作成されます。

したがって､名寄帳は被相続人が土地を有していたと考えられる市区町村に当たりをつけて､そこに対して、それぞれ名寄帳を取得して､被相続人の所有する土地がないかを確認していくことになります。

④登記事項証明書

権利証､固定資産税課税明細書､名寄帳で被相続人の所有土地と考えられる土地について目星がついたところで､最終的には､それらの土地ごとに登記事項証明書を取り寄せて、その現在の所有名義等を一つ一つ確認し､それらの土地が被相続人が亡くなった時点において､被相続人の所有物であったか否かを確認し、被相続人が所有していた不動産を確定することになります。

登記事項証明書には、現在事項証明書と全部事項証明書の２種類がありますが、ここでは過去の権利関係の変更も含めて全てが記載されている全部事項証明書を取得する必要があります。

⑤固定資産税評価証明書

固定資産税の額は固定資産税課税明細書にも記載されていますが､これらはあくまでもその通知書に過ぎず､正式に固定資産税の額を公に証明するものではありませんので､別途､固定資産税評価証明書を取得しておきます。

特に､路線価が設定されていない土地については､固定資産税評価額に基づいて土地の評価額を算定することになるため､そのためにも事前に取得しておく必要があります。

⑥公図・ブルーマップ・住宅地図

登記簿謄本や名寄帳等から､被相続人の所有不動産に関する情報は入手できますが､これらは地番表示になっているため、住居表示（いわゆる住所をいいます）と一致せず、登記事項証明書等を見ただけでは､具体的にその土地が地図上のどの土地なのかが一見して分からない場合があります。

そこで､その土地の形状を確認するとともに､その登記事項証明書等に記載されている地番と住居表示とを照合させ､かつ、周辺の建物の形状などと比較照合するために、公図､ブルーマップ､住宅地図が必要となります。

・公図は、土地の境界や形状等を確定するための地図です。
　これによって、その土地の正確な形状などを確認することができます。

・ブルーマップとは株式会社ゼンリンという会社から発行されている地図で､住居表示と地番との両方を表示した地図です。
　これによって、登記事項証明書に記載された地番の土地が､住居表示上のどの土地にあたるかを調査・確定することができます。

・住宅地図とは､個々の建物の名称等を細かく記載した住宅地図です。
　公図やブルーマップでは、周辺の目印になる建物や､周辺の建物の形状等は確認できません。

そこで､住宅地図も併用する事で､具体的な土地の場所を確定する作業を行うことになります。

評価額の算定

①地積測量図

相続税の計算のためには､その土地の評価額を算出する必要があります。

現在､土地の評価額は路線価図による路線価に当該土地の面積を乗じて算定することを原則としています。

その結果､土地の評価額を算出するためには､土地の面積を正確に把握する必要があります。

そのための資料として地積測量図が必要となります。

地積測量図とは､当該土地を実際に測量した結果として作成される図面で､地積はもちろん､土地の形状､境界点間の距離､境界標などが示されています。

なお、地積測量図は必ずしも全ての土地に備えられているわけではありません。

無い場合には､法務局には提出していない測量図をもって代替するなどの対応も考える必要があります。

②建物図面

建物図面とは､当該土地上の建物がどの位置にあるか､どのような形状をしているかを示す図面です。

土地の境界からの距離なども記載されています。

建物図面は､本来は建物の形状を示すためのものですので､土地の形状等の情報は必ずしも正確とは限りませんが、地積測量図が無い場合などには､公図よりは正確性が高いと考えられるため、間口距離や､奥行距離等の参考資料として､使用することは十分に考えられます。

③路線価図

路線価図とは、道路に面する従順的な宅地の１㎡あたりの価額（路線価）を示した図面です。

路線価図に示された道路毎に設定された路線価は､相続税・贈与税の税額計算において土地の価格を決定するために用いられます。

路線価は毎年７月１日に国税局長から発表されます。

そして路線価は､道路ごとに設定されており､その道路に面する土地の１㎡あたりの価格（千円単位）を示しています。

したがって､その道路に面している土地の評価額は、下記のように路線価にその土地の面積を乗じることで計算することができます。

土地評価＝路線価×土地の面積

ただし､評価額の算定はこれで終わりではありません。

土地はそれぞれ形状が異なるため、それに応じて修正を加える必要があります。

具体的には､路線価に土地面積を乗じて出された評価額に、さらに以下のような補正・加算等を行います。

奥行価格補正	対象となる土地の奥行の距離に応じた補正率を路線価に乗じて評価額を決定します。	評価額＝（路線価×奥行補正率）×地積
側方路線影響加算	土地が正面の道路と､側面の道路の２つの道路に面している場合には評価額を加算します。	正面路線価に奥行補正率を乗じた価格と、側面路線価に奥行補正率を乗じたうえで､側方路線影響加算率を乗じた価格を合計した額に地積を乗じ評価額を決定します。
二方路線影響加算	正面と裏面が道路に面している場合に評価額を加算します。	正面路線価に奥行補正率を乗じた価格と､裏面路線価に奥行補正率を乗じた上で､二方路線影響加算率を乗じた価格を合計した価格に地積を乗じて評価額を決定します。
間口狭小補正	間口が狭い宅地について､間口の距離に応じた補正率により減額します。	評価額＝（路線価×奥行補正率×間口狭小補正率）×地積
奥行長大補正	奥行が間口の２倍以上の土地について､その長さに応じた補正率により減額します。	評価額＝（路線価×奥行補正率×奥行長大補正率）×地積
がけ地補正	対象土地にがけ地等で通常の用途に供することができない部分がある場合に評価減を行います。	評価額＝（路線価×奥行補正率×がけ地補正率）×地積
その他	三方路線影響加算､四方路線影響加算、不整形地､無道路地、三角地などについても一定の基準で加算または補正減額することになります。