土地の課税価格を求めるためには、まずその土地の評価額を計算することから始めます。
路線価が定められている場所は路線価に基づいて評価をおこない、路線価が定められていない場所は一定の倍率を用いて計算をします。
それらの評価方法で、その土地の評価額を計算したあとは、その土地が小規模宅地等の特例が適用できないかを確認します。
この特例を適用することができれば、土地の評価額を大きく減額することができるので、土地の相続がある際は、この特例が適用できないかを適用要件などを参考に必ず確認しておきましょう。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、被相続人から居住用の土地や事業用の土地などを相続した場合に、一定の面積までその土地の評価額を減額することができる制度です。
この特例を適用するには、宅地の要件と相続人の要件の２つを満たす必要があります。
宅地の種類ごとの適用要件と減額割合
| 宅地の区分 | 上限面積 | 減額割合 |
| 特定居住用（自宅の敷地） | ～330㎡ | ▲80％ |
| 特定事業用（商売用の土地） | ～400㎡ | ▲80％ |
| 貸付事業用（賃貸事業用の土地） | ～200㎡ | ▲50％ |
各用語について、下記に説明します。
特定居住用
特定居住用とは、被相続人が所有する自宅の敷地を指します。
特定事業用
特定事業用は、被相続人が貸付事業以外の事業で使用していた土地のことを指します。
貸付事業用
貸付事業用は、被相続人が賃貸マンションなどの不動産事業として有償で貸していた土地のことを指します。
貸付事業用には、住宅以外にも駐輪場なども含みますが、地上に建物や構築物などがある場合に限ります。
被相続人と相続人の要件
上記の３つのうち、いずれかに該当する土地を次の要件を満たす親族が引き継げば、小規模宅地等の特例を適用することができます。
| 宅地の区分 | 引き継いだ人 | 要件 |
| 特定居住用 | 配偶者 | なし |
| 同居親族 | ・申告期限まで、その土地を所有し続けること ・申告期限まで、その家屋に居住し続けること |
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| 別居親族 （配偶者・同居親族に該当する法定相続人がいない場合のみ） |
・申告期限まで、その土地を所有し続け、居住し続けること ・死亡日後、家屋に移り住む必要はない ※ただし、別居親族で以下のいずれかに当てはまる場合は対象外 ・相続開始前3年以内に3親等内の親族（一定の同族法人を含む）が所有する国内にある家屋に居住したことがある ・相続開始時に居住していた家屋を過去に所有していたことがある |
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| 特定事業用 | 親族 | ・申告期限まで、その土地を所有し続けること ・申告期限まで、事業を続けていること |
| 貸付事業用 | ・申告期限まで、事業を続けていること |
小規模宅地等の特例を適用する場合の注意点
小規模宅地等の特例を適用するにあたり、上記の２つの要件以外にもいくつか気をつける点があります。
まず、同族会社へ貸し付けている場合には、役員の要件や株式の要件もあるため確認が必要です。
同族会社への貸し付けの場合、本来の業種区分は貸付業ですが、小規模宅地等の特例上では特定事業用に区分されます。
そのため、特定事業用における土地の上限面積は、同族会社への貸付用の土地と個人事業用を合わせて400㎡となります。
また、特定居住用の土地と特定事業用の土地は併用して適用することができるため、上限面積は2つを合わせた730㎡となります。
適用要件にある「土地を所有していること」や「家屋に居住し続けていること」については、申告期限までとなっているので、申告期限を過ぎれば相続した土地の売却や、引っ越し、廃業などをおこなっても問題はありません。
被相続人が老人ホームに入所している際に死亡した場合は、一定の老人ホームであることや、被相続人が要介護認定を受けていること、入所前に住んでいた住宅を、貸付用として使用していないことを要件とし、小規模宅地等の特例を適用することができます。
建物の所有を区分登記している二世帯住宅の場合には、被相続人の居住用部分の敷地のみが小規模宅地等の特例の対象となります。
相続税申告書の提出
小規模宅地等の特例の適用要件を満たし、減額の計算をおこなった結果、相続税の申告の必要がない場合でも、小規模宅地等の特例に関する明細書と相続税申告書を提出する必要があります。
これらの書類を税務署に提出しなければ、小規模宅地等の特例を適用していることが税務署に伝わらないため、相続税の申告を促す文書や連絡がくる場合があります。
遺産分割協議の確定
相続が発生した際には、相続人の間で被相続人の遺産の分け方を協議する「遺産分割協議」がおこなわれ、協議が終わった段階で「遺産分割協議書」とよばれる書類が作成されます。
この書類が作成されなければ、被相続人の遺産が誰のものになるのか不明確となり、小規模宅地等の特例の適用要件について判定することができません。
そのため、小規模宅地等の特例を適用するのであれば、遺産分割協議にて遺産の分割が決まってなければいけません。
遺産分割がどうしてもまとまらない場合は、遺産のうち土地だけを「一部分割」というかたちをとることで、小規模宅地等の特例を適用することができます。
小規模宅地等の特例の計算例
【例】相続人は被相続人と同居。
土地と建物を相続し、相続税の申告期限まで所有し居住し続けた。
土地の面積…500㎡
土地の評価額…6,000万円
建物の評価額…3,000万円
上記の場合の土地の相続税評価額は、6,000万円×330㎡÷500㎡×80％＝3,168万円となります。
まとめ
計算例を見てわかるように、小規模宅地等の特例を適用することで、大きく評価額を減額することができることが、よくわかるかと思います。
この小規模宅地等の特例を適用せずに申告をおこなってしまうと、本来払わなくてよかった税金まで支払わなければなりません。
適用要件として上限面積が定められているものの、一般的な居住用宅地などの場合は、上限面積以内であることが多いので、ほとんどの場合が適用できるかと思います。
この小規模宅地等の特例の計算は非常に簡単なものになっているので、誰でも簡単に計算することができます。
難しいのは計算ではなく、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかの判定といえるでしょう。
もし、不明な点などがある場合には、早めに最寄りの税理士事務所に相談することをおすすめします。
（提供：相続サポートセンター）
