相続財産は財産の性質によって相続税の評価方法が変わってきます。
不動産と預金、有価証券では、相続税において評価方法がまったく違ってくるのです。
さらに、不動産という同じ財産的な性質を持つ相続財産の場合でも、不動産の種類によって相続税の評価方法は変化します。
今回の記事では、不動産の相続税評価の中でも家屋（建物）について取り上げます。
住居などに使われる身近な不動産である家屋の相続税評価はどのように行うのでしょうか。
家屋のタイプに合わせて1つずつ解説します。
家屋（建物）の相続税評価方法はシンプルである
建物の相続税の評価方法は実にシンプルです。
不動産の中でも土地は、土地に合わせて相続税評価に調整をかけることになります。
そのため、土地の相続税評価は非常に難解だと言われるのです。
対して建物の相続税評価の方法は非常にシンプルになっています。
建物の相続税評価には、建物を支える大黒柱のような大原則があります。
この大原則を知ってしまえば、あとは建物のタイプごとの相続税評価方法の特徴をおさえるだけで済むのです。
家屋（建物）の相続税評価は固定資産税評価額をもとに評価を行う。
以上が建物の相続税評価方法の大原則です。
家屋・建物のタイプ別の相続税評価
大原則をベースに、いろいろなタイプの建物の相続税評価方法について見て行きましょう。
①自用家屋
自用家屋は、亡くなった人が居住に使っていた家屋や空き家、誰かに無償で使わせていた家屋のことです。
自用家屋の相続税評価方法は「固定資産税評価額＝相続税評価額」になります。
特に難しい計算などは必要ないのが自用家屋の相続税評価です。
②戸建て貸家・貸マンション（1室）
人に貸していた戸建て住宅が戸建て貸家です。
人に貸していたマンションについても、相続税評価方法は同じになります。
ただし、死亡日時点で貸家やマンションに入居者がいなかった場合は自用家屋の評価方法を使うのがルールです。
固定資産税評価額×（1－借家権割合）
借家権とは、「借りている人が居住や使用できる権利」のことです。
人に貸している建物は、持ち主が自由に使えません。
そのため、固定資産税から「自由に使えない分（借家権分）」を引くことになります。
③賃貸アパートや賃貸マンション（1棟すべて）
前述したマンションは1室のケースでしたが、こちらは1棟すべてを貸しているケースになります。
アパートやマンションの1棟には、空室と現に借主が住んでいる部屋の2パターンが存在しているはずです。
相続税評価でも「空室になっているか」「現に住んでいる部屋か」がポイントになります。
アパートやマンションの1棟の相続税評価では、現に借主が住んでいる部屋のみ借家権割合などで調整する流れです。
固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃借割合）
戸建て貸家・貸マンション（1室）の相続税評価と似ている部分や違っている部分を比較してみると理解しやすいはずです。
④借家
被相続人が、人から家を借りて住んでいたケースです。
住んでいたのは亡くなった人ですが、借家はあくまで借り物。
被相続人の相続財産にはなりません。
よって、相続税評価を行う必要はありません。
基本的に相続税もかかりません。
⑤付属設備
家屋には付属的な設備があります。
庭や門などは、付属設備の代表的な例です。
家屋の付属設備も相続税評価の対象になります。
◼︎家屋と構造上一体になっているもの
水道やガス、電気、昇降機などの設備は家屋の一部になっています。
家屋と構造上一体なので、独自に相続税評価を行う必要はありません。
家屋の相続税評価に、すでに含まれているのです。
◼︎門や塀など
門や塀などは相続税評価を行う付属設備になります。
以下の計算式で相続税評価額を算出することが可能です。
再建築価額－建築日から死亡日までの償却費×100分の70
再建築価額とは、門や塀などを死亡日に新しく作る場合の価額のことです。
ただ、実際に業者に見積などをお願いすることはなく、実務的には門や塀を取得したときの価額を使って相続税評価を算出することになります。
◼︎庭（庭園設備）
普通の家の庭については特に相続税評価を行う必要はありません。
相続税において問題になるのは、池や東屋、庭木、庭石などのある、造り込まれた庭のことです。
豪奢な日本庭園などを想像するとわかりやすいのではないでしょうか。
庭園設備については、調達価額に100分の70をかけた金額が相続税評価額になります。
調達価額とは、「被相続人が亡くなった日に調達した場合の費用」です。
⑥固定資産税評価額のない家屋
新築や増築などにより、固定資産税評価額が死亡時点で定まっていない家屋もあります。
建築中の家屋なども、固定資産税評価はありません。
このような家屋も相続税評価の対象になります。
◼︎建築中の家屋
建築中の家屋は、費用の70％で相続税評価を行うルールです。
◼︎新築で固定資産税評価額のない家屋
新築でまだ固定資産税評価のない家屋は、再建築価額から償却費相当分を差し引きした上で、70％での評価を行います。
近隣の似ている家屋の固定資産税評価を参考にするという方法もありますが、相続税申告までに固定資産税評価が出た場合は、固定資産税評価を利用可能です。
◼︎増改築を行った家屋
増改築では、費用の70％を価値増加分として増改築前の固定資産税評価額にプラスします。
自治体にお願いして固定資産税評価額の改定を急いでもらい、相続税評価に使う手法も可能です。
まとめ
建物（家屋）の相続税評価の大原則は、固定資産税評価を使うことです。
ただし、人に貸しているなどの事情があれば、計算式を用いて調整することになります。
家屋によっては、庭などについても相続税評価を行うことも。
わからないことがあれば、早めに税理士や税務署の窓口に確認しましょう。
（提供：相続サポートセンター）
