相続の手続きVOL24　駐車場の評価方法とは？コインパーキングなどパターン別に解説

相続税では、財産の種類によって異なる相続税の評価方法が用いられます。

現金と有価証券ではそもそもの財産的性質が違うはずなのに、同じように評価しては不平等となるからです。

また、不動産などの財産についても、用途や性質に合わせて評価方法を変えているのです。

今回は相続税の評価方法の中でも、駐車場の相続税評価方法について見てみましょう。

コインパーキングなどに使われていた不動産は、一体どのように相続税の評価をすればいいのでしょうか。

駐車場の運営パターンによって評価方法が変わる

駐車場を持っている、自分の土地を駐車場として使っている、このような場合でも、駐車場の運営パターンはさまざまです。

自分で駐車場を運営している人もいれば、運営会社に駐車場の運営をお願いしている人もいるはずです。

駐車場の運営状況によって、駐車場として使っている土地の評価方法が変わってきます。

駐車場の相続税評価方法には大きく3つのパターンがあります。

　1.自分で賃貸駐車場を運営している場合
　2.運営会社に駐車場の土地を貸して運営している場合
　3.アパートの入居者専用の駐車場の場合

駐車場は雑種地である

3つのパターンの説明に入る前に、駐車場の前提条件について解説します。

不動産の中でも土地には「地目」が設定されているという特徴があるのです。

地目とは、その土地の性質のことです。

たとえば、居住用の家が建っている土地の場合は地目が「宅地」となり、田畑の場合は「畑」や「田」になります。

竹木が生育する土地の場合は「山林」となります。

その土地の性質によって、地目という名札がつけられているのだと考えれば分かりやすいはずです。

駐車場の土地は「雑種地」に分類されます。

雑種地とは、宅地や山林などの他の地目に分類できない、その他の土地のことです。

雑種地の中でも駐車場などの評価については、「周囲の似たような土地の評価額を参考に調整して、評価額を求める」ことになります。

相続税の評価方法を確認する前に、まずは駐車場の地目上の分類や駐車場などの雑種地の評価方法について明確にしておきましょう。

そのうえで、3つのパターンごとの駐車場の相続税評価方法について見ていきましょう。

自分で賃貸駐車場を運営している場合

誰かに駐車場の土地を貸して運営しているのではなく、自分で運営しているタイプの駐車場です。

舗装や設備を整えて駐車場として運営しているケースのほかに、舗装などをしていない青空駐車場のケースもこのタイプに該当します。

駐車場にしている土地を簡単に区切って周囲のドライバーに貸しているなど、とにかく「自分で駐車場を運営し、サービスとして提供している」というタイプはこのケースに分類して差し支えありません。

自分で賃貸駐車場を運営している場合は、土地を貸しているのではなく他人の自動車を預かっているという解釈が成り立つため、土地についての貸し借りを考慮する必要もありません。

自分で賃貸駐車場を運営している場合の評価方法は、宅地とほぼ同じです。

基本的に路線価方式を使って計算し、路線価がない場合は倍率表を用いて計算を行います。

雑種地のところで「近くの似たような土地を参考に調整する」という話が出ました。

駐車場にとっての近くの似たような土地とは宅地のはずです。

そのため、このような計算方法が用いられます。

路線価がついていない場合は近隣の評価額を教えてもらう

路線価が付されておらず倍率表を用いて計算する場合は、自治体の窓口などで名寄帳などを取得するときに、「周囲の宅地の固定資産税評価額も教えてもらえませんか」とお願いしてみましょう。

教えてもらう固定資産税評価額は1㎡あたりのものです。

固定資産税の評価の参考にしたいと言えば、教えてもらえます。

路線価がついていない場合は、自分で計算しようとしても、進め方がわからないことも少なくありません。

税理士に相談すれば必要な情報は調べてくれますので、難しいと感じたら早めに相談することをおすすめします。

運営会社に駐車場の土地を貸して運営している場合

土地の所有者が土地運用会社などに土地を貸し付けてコインパーキングなどにしているケースが主に該当します。

会社に駐車場の土地を貸して駐車場を運営している場合は、「貸している」という事情を考慮しなければいけません。

つまり、自分の土地で自分が駐車場を運営しているケースと相続税評価を同じく計算してはいけないということです。

相続税評価においては、「自分の土地としての評価から、貸地としての評価（賃借権）を引く」かたちで評価を行います。

自分が使えない分、「貸している（使えない）」という数値（事情）をマイナスする必要があるのだと考えてみてください。

賃借権の評価は、残存年数によって変わってきます。

賃借権をマイナスできるため、土地の評価は下がる傾向にあります。

貸地評価は慎重に行う必要がある

駐車場の土地を会社に貸して、会社がコインパーキングなどとして運営しているケースでは貸地評価が可能であるという話をしました。

駐車場の土地を会社に貸して、会社がコインパーキングなどとして運営しているケースは貸地であるため、賃借権が絡んで計算が複雑化する傾向にあるのです。

貸地評価が可能かどうかを含めて、税理士や税務署に相談することをおすすめします。

アパートの入居者専用の駐車場の場合

賃貸アパートの場合、隣接した敷地または敷地内に駐車場があることも少なくありません。

賃貸アパートに駐車場が付属しており、賃貸アパートの住人専用の駐車場として使われている場合は、どのように相続税の評価を行うべきなのでしょうか。

駐車場が賃貸アパートの住人の専用で、賃貸アパートと駐車場が公道などに分断されていない場合は、賃貸アパートと土地と駐車場をひとつの借家建付地として相続税の評価を行うことになります。

なお、賃貸アパートと駐車場が公道などによって分断されている場合は、相続税を別々に評価します。

まとめ

相続税の評価は財産によって異なります。

土地などの同じ性質の財産の中でもその性質によって異なり、さらに人に貸しているか等の事情によってさらに変わってくるのです。

駐車場が良い例となるでしょう。

自分の土地で自分が駐車場を運営しているか、それとも貸して運営しているかによって評価が変わってきます。

駐車場だからと一律に同じ計算をするわけではないところが相続税評価の難しいポイントです。

相続税の評価方法も含めた一連の手続きは、税理士に依頼することもできます。

税務署の窓口で相談することも可能です。

気になるポイントは早めに専門家に相談し、明確にしておきましょう。
（提供：相続サポートセンター）