相続手続きの中で相続人が悩みがちな問題の1つが相続税の問題です。
相続税における評価は、財産ごとに異なっています。
さらに、不動産の場合は不動産のタイプによって評価方法が変わってくるため、相続人の混乱のもとになるのです。
分譲マンションなどの区分建物を相続した場合は、どのように解釈したらいいのでしょうか。
区分建物の「敷地権」や「専有部分の建物」などの基礎知識を解説するとともに、相続のときの評価方法についても簡単に説明します。
区分建物とは？敷地権や専有部分の建物について
区分建物とは「1棟の建物の中に独立した専有部分があり、専有部分ごとに登記がなされている不動産」のことを言います。
専有部分や独立など、言葉からはなかなかイメージが湧かないかもしれません。
簡単に説明すると、分譲マンションなどのことを区分建物と言います。
分譲マンションは、それぞれの部屋を別々の人が所有しているはずです。
別々の人が所有し、自分の住居やセカンドハウスなどに使っているという独立性があります。
1つの建物ではありますが、建物内にいくつもの部屋があって、部屋ごとに「1つの家（不動産）」として独立しているわけです。
このような分譲マンションのようなタイプの不動産を区分建物と呼びます。
区分建物の所有者は、専有部分と敷地権をセットで所有しているのが特徴です。
区分建物の専有部分とは
区分建物の「専有部分」とは、主に建物部分を意味します。
分譲マンションの一室を想像してみてください。
この部分は、マンションの一室の所有者が「分譲マンションの中で専有している（所有、ひとりじめ）部分」です。
分譲マンションの一室の窓や壁、天井などに囲まれた室の空間（居住部分）は、まさに専有部分になります。
区分建物の敷地権とは
専有部分が戸建て住宅の家のような部分だとすれば、「敷地権」は土地部分です。
分譲マンションは一室に応じた土地の権利がついてきます。
分譲マンションが建っている土地を、分譲マンションの所有者全員で所有しているイメージです。
専有部分と敷地権の相続税の評価方法
分譲マンションなどの区分建物の場合は、専有部分と敷地権を分けて相続税の評価を行います。
普通の戸建て住宅の場合も、家（建物）と土地を別々に評価しています。
分譲マンションの場合も同じで、土地と建物を別々に見て評価することになるのです。
専有部分の相続税の評価方法
まずは、専有部分（マンションの建物の方）の相続税の評価方法について見ていきましょう。
専有部分の建物の相続税の評価方法は簡単です。
まず、手元に固定資産評価証明書を準備します。
固定資産評価証明書とは、不動産（固定資産）の価値が掲載されている証明書類です。
掲載されている固定資産評価額は、固定資産税の算出などに使われます。
固定資産評価証明書は、自治体の窓口で取得可能です。
専有部分の建物の評価には、この固定資産税評価証明書を使います。
固定資産税評価証明書に「価格」という項目があるはずです。
専有部分の建物の評価には、この固定資産税評価証明書の価格という欄に記載されている金額を使うことになります。
敷地権の相続税の評価方法
敷地権の相続税の評価では、計算が必要になります。
まずは分譲マンション全体の評価額と敷地権割合を確認し、計算式に当てはめて分譲マンションの一室分の敷地権の評価を求めるという計算の流れです。
計算式は以下の通りになります。
敷地権＝分譲マンションの敷地全体の評価額×敷地権の割合
計算式に入れる「分譲マンションの敷地全体の評価額」と「敷地権の割合」をどうやって確認するかが問題になります。
◼︎分譲マンションの敷地全体の評価額
分譲マンションの敷地全体の評価額は、路線価方式または倍率方式で計算します。
路線価は国税庁のホームページで確認可能です。
路線価のない地域については、評価倍率による評価を行います。
路線価方式による評価は、国税庁の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」へ必要な数字を記載することで算出可能です。
引用元：国税庁 「土地及び土地の上に存する権利の評価証明書」
「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」の地積には、分譲マンション全体の地積を記入します。
路線価などを確認し、「自用地一平方メートル当たりの価額」の欄にそれぞれ数字を記入し、計算する流れです。
◼︎敷地権の割合
手もとに登記事項証明書を用意してください。
敷地権の割合は、登記事項証明書に記載されています。
登記事項証明書は法務局で取得可能です。
司法書士に取得してもらうこともできます。
登記事項証明書は、その不動産のプロフィールや履歴書のようなものです。
登記事項証明書の「表題部 敷地権の表示」という部分に、「敷地権の割合」という欄があります。
この欄に記載されている数字が一室あたりの敷地権の割合です。
まとめ
分譲マンションなどの区分建物は、建物である専有部分と、土地である敷地権にわかれます。
相続税の評価は専有部分の建物と敷地権の土地で別々に評価します。
相続税の評価において特に難しいのは敷地権の方の評価です。
国税庁の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」に必要な数字を記入して行くと計算式に使う数字も分かるのですが、どこに何を記入すべきか迷いがちです。
相続税評価は最終的に相続税申告に繋がりますので、申告でミスしないためにも、税理士にチェックしてもらうことをおすすめします。
難しいと感じたら、税理士の知恵を借りましょう。
（提供：相続サポートセンター）
