相続が発生すると、被相続人名義の財産を名義変更しなければいけません。その中でも相続財産として、不動産がある場合には、相続登記をすることになります。ところが、相続登記というものは手続きが少々複雑ですので、具体的にどのような方法により行えばよいのかよくわからない方も少なくないのではないかと思います。そこで、本記事では相続登記について、はじめての方でも理解することができるように、必要な手続き・費用などを詳しく解説をさせて頂いております。相続登記について理解したいという方は、ぜひ最後までお読み頂ければ幸いです。
1. 相続登記とは？
相続登記とは、そもそも何のことを意味するのでしょうか？ここで、改めて確認しておきましょう。相続登記というのは、被相続人の財産の中に不動産があった場合に、その名義を被相続人からそれを承継する相続人の名義に変える手続きのことを言います。
相続手続きの中には、預貯金の名義変更をすることもあるでしょう。この場合には、各金融機関に手続きをすればよいのですが、相続登記の場合には、法務局にて手続きを行う必要があります。
相続登記というものは、よく相続税の納付手続きと比較して手続きの義務についてまとめられることがあります。相続税の納付については、確定申告の時期を期限として、この時期を超過して申請してしまうと、ペナルティが課せられることになってしまいます。ところが、相続登記には手続きの期限が設けられてはいません。とすると、別に相続登記を無理に進めなくてもよいのではないかと疑問も生じるでしょう。
ところが、実際にはそうはうまくいきません。登記の手続きは中間省略登記の禁止というルールがあり、ある行為が行われたにも関わらず、その行為があったことを無視して、その次の行為のみを登記してはいけないということです。これを具体的に申し上げますと、相続があって、その後に不動産が売買されたという順番にあっては、相続登記をしないで、売買の登記をすることができないということです。
それならば、その売買の時に相続登記をまとめて行えばよいのではないかという疑問も生じるかもしれません。ところが、これは誤った考えです。なぜならば、時間がたてばたつほど、当時の相続人はどんどん亡くなっていきますので、その相続人の代わりに、相続人の相続人に、相続人の相続人がなくなっていた場合には、相続人の相続人の相続人の・・・、とどんどん後の人に手続きを依頼しなければならず、非常に複雑になってしまうからです。
1-1. 相続登記には主な３パターンがあります
相続登記の方法を以下のように簡単に分類して考えてみましょう。
（１）遺産分割協議による相続
（２）遺言書を用いた相続
（３）法定相続分による相続
◼︎遺産分割による相続
ドラマ・小説などでドロドロの遺産分割をご覧になった方もいらっしゃるのではないでしょうか。相続人同士で集まって遺産をどのように分けるのか話し合う方法によって分割をする手続きです。
実は、遺産分割による相続は最もよく行われるのですが、この遺産分割こそが最も相続で揉める原因ともされています。相続手続きはよく「争族」となると揶揄されることがあります。折角元々の親族・家族が集まったにも関わらず、遺産を分け合うということで、お互いが憎しみあってしまうのです。
残された相続人が一人だけであれば、そもそも遺産分割協議をするという必要はありませんが、それ以外の場合には、誰がこの遺産を相続するのか、どのような割合で相続するのかとか様々な分割について話し合いをする必要があります。
今回は、相続登記がメインテーマですので、少し不動産についてお話致しますと、不動産の相続において、共有にしてしまうと非常にリスクがあります。どういうことかといいますと、将来にその不動産を売却等処分しようと思ったときに、残りの共有者の同意を得ないと、勝手に売却をすることができなくなってしまいます。いったん仮に共有の状態にはするが、直ちに不動産を売却してしまうなどよほどの事情がない限り、共有名義で相続登記をすることはおススメできません。
◼︎遺言による相続
あらかじめ、被相続人が遺言書を残していた場合には、別途遺産分割協議を行う必要はありませんので、遺言書のみで相続登記を進めることができます。遺言書はそれほど強力であり、これと反する内容の相続を行うことは極めて難しいからです。
そうはいっても、どうしても相続人が遺言書の内容に納得しないようであれば、遺言書に反する内容にて相続手続きをすることもできます。この場合には、相続人全員で同意を行い、遺言書の内容とは異なる遺産分割協議書を作成すればよいことになります。
遺言書があれば、まず手続きが簡単に簡便に住むことができます。遺産分割協議の場合と違い、わざわざ相続人全員で集まる必要もなく、書類にサインをする必要もありません。また、別途実印を押す必要もありません。
◼︎法定相続分による相続
法定相続分による相続とは、民法に規定のある相続の分け方に基づいた相続のことです。これは、すでに法律に分け方が記載されており、それに則る手法ですので、別途遺産分割協議をする必要はありません。
不動産登記実務の観点から申し上げますと、遺産分割協議とは異なり、法定相続による分割では、一人の相続人が他の相続人全員のために単独で相続登記を申請することができます。ところが、これを安易に行ってしまうと、非常に危険です。というのは、先ほども共有のところでお伝えしましたように、他の者と名義が同じになってしまった不動産を売却するには、その他の共有者の同意を得なければいけないということです。そうすると、その他の相続人が素直に売却に応じてくれればよいですが、何か金銭的な要求をするなど関係性が更に悪化してしまうリスクがあります。
従いまして、法定相続分による相続登記は、本当に限られた場合に限定すべきと考えるべきです。具体的には、一旦仮の登記を全員で行い、その後すぐに当該不動産を売却するなどの合意を取っておくなどの条件の場合に行うなど取り決めをしておくのがいいかと思います。
1-2. 相続登記にはどのような費用がかかるのか？
不動産の相続登記を行うことは、もちろんただではありません。しかも、預貯金等の相続と比べてもはるかにお金がかかってしまいます。
まず、登録免許税がかかります。これは、相続登記に限らず、法務局で登記申請をする場合には、基本的には発生する費用です。登録免許税の収め方は、収入印紙というものを購入する必要があります。
登録免許税の計算方法ですが、「固定資産評価証明書記載の評価額 × ４ ／１，０００」により求めます。一つ例を挙げて考えてみましょう。固定資産評価証明書に、評価額が２，０００万円であると記載がある不動産の相続登記を申請する場合には、８万円（＝２，０００万円 × ４ ／１，０００）という風に計算をします。
一部の種類の不動産には、登録免許税がかからないこともありますが、世の中の大半の不動産には登録免許税がかかりますので、きちんと支払うようにしましょう。この登録免許税は、相続の場合には税率が４／１，０００ですが、名義変更の理由が相続以外の時には、税率が変動します。例えば、売買による名義変更の登記を申請する際には、２０／１，０００の税率となります。ということは、売買等により、同じ人の間で名義を移すよりも相続により移すことができれば、納める税金も安く済むと考えることもできます。
この相続登記をご自身で行う方であれば、他の費用はそれほど多くはかかりません。ただし、この相続登記は非常に複雑な手続きですので、専門家に依頼をしたいと考える方もいらっしゃるかもしれません。不動産登記の専門家は司法書士です。司法書士に依頼をするのであれば、当然司法書士に対する報酬を支払わなければいけません。ここで、司法書士に依頼をするメリットがよくわからないという方のために、解説をさせて頂きたいと思います。司法書士に手続きを委任すると、自分で手続きを調べる必要がありませんので、時間を節約することができます。また、誤った知識・情報により、間違った申請を行う可能性は極めて少なくなるものと思われます。
相続登記を依頼した場合の報酬ですが、およそ１０万円が相場ではないかと思われますが、実際のところは事務所によりまちまちです。例えば、相続人があまりにも多くいらっしゃったり、相続対象の財産が非常に多かったりする場合には、報酬が増額される可能性ももちろんあります。具体的には、ご依頼を検討される司法書士事務所に見積もりをもらって確認するようにしましょう。
2. 相続登記を申請するために必要となる書類について
相続登記を申請する上で、どのような書類が必要となるのかについて確認をしていきましょう。
2-1. 登記申請書
登記申請書は、そのひな形が法務局に備え付けられていることがありますが、そこまでしなくても今では法務局のホームページよりダウンロードすることができます。それぞれ申請する場合に応じて、ひな形が用意されていますので、ご自身にあったものを使用するようにしてください。
登記申請書は、登記の主たる事項を記載する書類ですので、全体的な申請事項を意識して間違えのないように記入をしていきましょう。これが完成すると、後は添付書類等の付随する書類を揃えれば足りることになります。
2-2. 不動産の登記事項証明書
法務局に行けば、不動産の登記事項証明書を取得することができます。これを確認することで、申請対象の不動産の詳細情報を把握することができます。また、現在では、わざわざ遠方の法務局にまで出向かなくても自宅からインターネットより、オンライン請求により、不動産の登記事項証明書を取得することができるようになりました。
2-3. 住民票の除票（被相続人のもの）
住民票に記載のある人は、死亡届が受理された後に、その住民票が除籍されることになります。死亡が確認されたことを証明するために、住民票の除籍を添付する必要があります。
2-4. 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等
被相続人の相続人について確認をするために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を取得しなければいけません。ここで、「等」と示しましたのは、戸籍関係書類としては、改製原戸籍謄本並びに除籍謄本があるからです。基本的に、戸籍を１通とるだけでは、すべての相続人を確定させることはできません。人は婚姻・養子などにより、転籍等を繰り返しますので、その戸籍をはじめからさかのぼる必要があります。この戸籍謄本等は、その戸籍の所在地の市町村役場が保管していますので、取得には、それぞれの市町村役場まで出向くか、もしも遠方であれば郵送請求等をしなければいけません。
2-5. 相続人全員の戸籍謄本
上記により、相続人が確定した場合には、その相続人の現在戸籍を取得しなければいけません。現在戸籍を取得しようとしたところ、さらに引っ越し等により転籍されている場合には、手間ですが、その先の最新の戸籍に至るまで漏れなく調査をする必要があります。
2-6. 遺産分割協議書若しくは遺言書
遺産分割協議により、相続登記を進める場合には、遺産分割協議書を用意する必要があります。これには、相続人全員が署名捺印しなければいけませんし、この捺印する印鑑は実印でなくてはいけません。
一方で、被相続人が遺言書を残していた場合には、遺言書を添付すれば、遺産分割協議書を添付する必要はありませんので、そのまま相続の原因書面として、法務局に申請することができます。
2-7. 印鑑証明書（相続人全員のもの）
上記説明の通り、遺産分割協議書に押印した印鑑が相続人本人のものであることを証明するために、印鑑証明書を添付する必要があります。ただし、登記実務上では、登記申請者の印鑑証明書は添付しなくてもよいことになっています。
2-8. 住民票（当該不動産を相続する方のもの）
相続登記により、不動産を相続することなった人の住民票を添付します。
2-9. 固定資産評価証明書
市町村役場にて、不動産の固定資産評価証明書を取得することができますし、ローカルルールとして、納税通知書の課税明細書で代替することができる場合もありますので、確認をしてみましょう。
3. 登記申請をする方法とは？
登記に必要な書類がわかったかと思いますが、実際にどのように登記申請をすることになるのでしょうか？ここでは、以下の３つの方法について解説をさせて頂きます。
（１）持参による方法で申請をする方法
（２）郵送による方法で申請をする方法
（３）オンラインによる方法で申請をする方法
3-1. 持参による方法での申請について
持参による方法で法務局に出向き申請を行うと、窓口担当の方が軽微なミスをしていた場合に、訂正をして頂けるという点で利点があるということができます。ただし、法務局より遠方にお住まいの方はわざわざ出向かないといけないことにコストがかかってしまいます。ここで、訂正があることを見越して、申請書に押印したものと同一の印鑑を持っていくことを忘れないようにしましょう。
法務局というのは、各都道府県にいくつもありますが、その中で最も大きなところは「本庁」と言われます。本庁など大きなところでは、部署がいくつもありますので、わかりづらいですが、相続登記を申請する場合には、不動産登記部門（場所によって名称は多少変わるかもしれません）に行きましょう。
窓口で申請を行うと、近くに「登記完了予定日」が掲示されているのがわかります。これは、その日申請が問題なく受理された場合に、登記完了の目安となる日にちですので、場合によっては控えておくようにしましょう。
登記が完了した場合には、受領印が必要となりますので、申請の際に使用した印鑑を持参しましょう。この他に、ご本人であることを示す身分証明書、受付番号、補正指示を受けた場合にはその書類等を持っていきましょう。
無事に登記が完了すると、以下のような書類を受け取ることができます。
（１）登記識別情報通知書：従来の権利証に代わるものです。
（２）登記完了証：登記が問題なく完了したことを示す書類です。
（３）提出書類原本：戸籍謄本など原本で求められる書類を提出していますが、一定の条件を満たすことにより、この提出した原本書類が返却されることができます。この返却原本を他の相続手続きに使用することもできます。
最後に、念のために登記申請が予定通りに完了しているのかどうか登記事項証明書を取得して確認をしておきましょう。
◼︎郵送による方法での申請について
法務局に出向くのは遠いという方のために、郵送による方法での申請も認められています。ここで、注意点として、万が一書類が届かなかったという事故を防ぐために、必ず最低でも書留郵便以上の方法により、郵送する必要があります。
先ほど持参による方法での申請について解説をさせて頂きましたが、この場合窓口で軽微なミスがあってもその場で申請印を使用して、訂正することができました。ところが、郵送による申請の場合には、これは当然かないません。書類を受領した担当者が軽微なミスがあると判断した場合には、遠方であるかどうかにかかわらず、直接訪問をして、訂正を行わなければいけません。つまり、郵送による請求は、何ら不備がないことを前提にメリットがあるということができます。この場合にも、書類によっては万が一訂正の際に、相続人全員の訂正印を貰わなければいけない可能性もありますので、予め捨印をもらっておくようにしましょう。
登記完了予定日については、これまでは郵送による申請の場合、判明しませんでしたが、今ではインターネットによりホームページが開設されていますので、ここから完了予定日を知ることができます。登記完了予定日は、登記申請日より１週間から１０日ほどで完了するといわれていますので、このくらいの期間を予測して、書類を取りに行くのもよいかもしれません。
郵送による申請をした場合において、何ら不備がなかった場合には、わざわざ遠方まで書類を取りに行くのは手間となりますので、予め返送用の封筒を封入しておくことにより、法務局より郵送により完了書類を頂くことができます。この郵送による返却を依頼する場合には、所定の書き方がありますので、一度ご確認頂ければと思います。
3-2. オンラインによる方法での申請について
これまで自宅から法務局までの距離が遠い場合には、郵送による申請が主流でしたが、近年では制度改正により、オンライン申請ができるようになりました。これにより、オンライン上から手続きの進捗状況を随時把握することができて非常に便利ですが、その一方でオンライン申請のための専用ソフトを導入しなければいけないこと、また電子証明書を取得しなければいけないことなど手続きが少々煩雑になることがデメリットであるといえるでしょう。最近は、オンライン請求が各行政機関手続きにおいて主流となってきています。そのため、今後何らかの行政手続きが控えているという方は、この機会にオンラインによる方法での申請に挑戦をしてみてもよいかもしれません。また、業界的にも書面による請求よりもオンライン経由の請求の方が、手数料が若干安くなる傾向にありますので、コスト節約のためにも長期的にはオンライン請求になれるようにしましょう。
4. 相続登記についてよく寄せられる質問について
ここまで相続登記とはどのようなものであるか、相続登記にはどれくらいの費用が掛かるのか、相続登記にはどのような書類が必要となるのか、そして相続登記にはどのような申請方法があるのかなどについて詳しく見てきました。これらを踏まえて、皆様がよく疑問を抱かれる点について以下の通りまとめてみましたので、ご覧いただければと思います。
4-1. 先ほど相続登記は司法書士に依頼するとありましたが、一人で申請できますか？
相続登記の手続きは非常に難しいものであると、本記事でも何度か申し上げてきましたので、もしかしたら、一人で相続登記を申請する方はいないのではないかと錯覚される方もいらっしゃるかもしれません。ところが、実際にはそんなことはありません。最近では、法務局の無料相談窓口にて、手続きの方法について説明を受けてご自身で登記申請をされる方も増えてきていると聞きます。お時間があるという方は、是非相続登記に挑戦してみてください。
4-2. そういえば、私の家の近くに法務局がありますが、そこに申請すればよいの？
これは、必ずしも正しいとは言えません。実は各不動産には、管轄する法務局というものが決まっておりまして、相続登記も対象不動産を管轄する法務局というものがあります。もしもご質問者様のご自宅近くの法務局が相続登記の対象不動産の管轄する法務局の対象区域内であれば問題ありませんが、まったく違う地域を管轄する法務局に相続登記を申請したとしてもその申請は受理されないことになっています。相続登記を申請するときは、対象エリアからどこの法務局に申請をすればよいのかについて、必ず事前に確認をするようにしましょう。
4-3. そういえば、私の家の近くに法務局がありますが、そこに申請すればよいの？
司法書士の数が、毎年国家試験の合格者が出ていますので、おそらくお近くの地域にどなたかいらっしゃるかと思います。また、一度周りの親戚等を探してみて、知り合いがいらっしゃるのであれば、その方にお願いをするのもよいかもしれません。あるいは、現在では多くの司法書士がホームページを立ち上げていますので、インターネットで検索をするとすぐにヒットすることでしょう。その際に、あなたのお近くの「地域」で選ぶのか、「価格」で選ぶのか、「実績」で選ぶのかによって検索結果が変わりますので、予め何を重視するのかを決めておくのがよいでしょう。
4-4. 司法書士への依頼を検討していますが、報酬はどれくらいでしょうか？
報酬に関しましては、上記でも記載させて頂きましたが、目安は約１０万円程度ということですが、実際のところはケースバイケースというのが実情です。実は、司法書士の報酬制度が自由化され、各司法書士事務所はお客さんに対して好きな価格を設定できるようになりました。そこで、非常に安い価格で相続登記を受ける事務所もありますし、様々なサービスを追加して少々割高な事務所もあるかと思います。これも何を基準に司法書士を選ぶかによりますが、多少サービスの質が落ちても価格が安ければ良いというのであれば、一番安い事務所にすればよいでしょうが、あまり慣れていないという方は、相見積もりを取るのが無難かと思われます。
4-5. 申請者がどうしても法務局まで出向くことが難しい。どうしたらよいでしょう？
これはよくいただくご質問の一つでもあります。なぜかというと、法務局は平日しか開局していないのです。そうすると、平日お仕事をされているビジネスパーソンの方々は仕事を休まないと法務局に行けないということになります。これについては、委任状が役に立ちます。代わりに法務局に出向いて頂ける代理人を探し、その方に手続きを行ってもらうというのも選択肢の一つです。
5. まとめ
今回は、相続登記の知識について網羅的にお話をさせて頂きましたが、ご理解頂けましたでしょうか。これでおよその手続きについてはお一人で申請することができるようになっているでしょう。ここでご紹介した以外にもより細かいルールというものは数多くありますので、申請書類がある程度揃ったら、間違いがないかどうか逐一確認を行いましょう。また、しっかりとスケジュールを組みながら確実に相続登記を申請して頂きたいと思います。
（提供：相続サポートセンター）
