不動産を相続するとき権利証がなくなっていた、ということはよくあることです。
権利証がなくなってしまっていたら、その不動産を相続することはできるのでしょうか。
1. 不動産の権利証がなくても不動産は相続できる
実は、不動産の権利証がなくても不動産は相続できるのです。
ただし、権利証がなければ相続できない例外もありますので、その点には注意が必要です。
1-1. 不動産の権利証とは
不動産の権利証とは、とても大事なもののイメージがあります。
この権利証がなくなってしまえば、売買や相続ができないというイメージが一般にはもたれています。
しかし実は不動産を相続する場合、一般的にはこの権利証は必要ありません。
相続によって、土地や建物の所有者を変更する場合、相続登記の手続きをする必要があります。
登記とは、不動産の表示や不動産に関する権利について、公示するための制度になります。
不動産の所有者が誰であるのか、あるいはどういった権利がついているのかを公示しておき、それを誰でも閲覧できるようにすることで、不動産取引の安全や、取引を円滑に進めることができるようになります。
そういった目的から、この登記という公示システムが日本での制度となっているのです。
ですので、ある不動産の所有者が変更になり、所有権が移った場合は、所有権移転登記をして、所有権者が誰から誰に移ったかを公示しておく必要があります。
相続財産が不動産の場合、相続により所有者が変わることになりますので、相続登記が必要になります。
そして登記が完了しますと、登記済証というのがかつては交付されていました。
登記済証のことを不動産の「権利証」といい、次の登記における権利者本人の確認の手段とされていたので、権利証は大事なものとして取り扱われてきました。
しかし、現在では登記の際の権利者本人確認は「登記識別情報」という情報が用いられることとなっています。
もちろん、だからと言って権利証が大事ではないというわけではありませんが。
1-2. 権利証がなくても相続登記できる
不動産登記をする場合、決められた申請書類を提出し、かつ決められた添付書類を添付する必要があります。
これによって登記の手続きが適正に行われます。
相続の名義変更手続きの場合、この添付書類に実は不動産権利証が含まれているわけではありません。
ですので、たとえ権利証をなくしていたとしても相続登記は可能なのです。
といいますか、そもそも相続登記の場合、その手続きにもともと権利証が必要なわけではないのです。
ただし、例外がありますので注意が必要です。
1-3. 権利証の確認が必要な場合がある
相続登記をする場合、その申請にはいくつかの添付書類が必要となります。
その添付書類には、遺産分割協議書や遺言書などのなぜ登記するのかの原因となった書面や、被相続人の住所の情報として戸籍謄本類、住民票などの書類や、相続人の戸籍謄本や住民票などの書類が必要となります。
このとき、被相続人の住所が登記簿上の住所から現在の住所まで繋がらないということがある場合があります。
このとき、法務局側から権利証の添付を要求されることがあるのです。
たとえば、亡くなった被相続人がその不動産を購入したのが50年前だったとして、そのときに不動産の登記をしているとします。
その登記のときの住所から実際には被相続人は住所変更をしていたのですが、不動産登記上の住所は変更登記せずそのままにしておいた、というケースです。
そうすると被相続人の死亡したときの住所と登記上の住所が違いますので、法務局としては同一人物かを判断することができません。
基本的に法務局は住所と氏名で同一人物かどうかを判断しています。
ですので、こういった場合、登記上の人物と被相続人が同一人物であるのか、住民票や戸籍謄本によって確認する必要があります。
これらの添付書類ですので、そこで確認できる場合は問題ありません。
ただし、住民票は5年間しか役所での保管期限がないため、昔の住所と繋げることができないという事態もあり得ます。
こういったとき、法務局側からそれを補うため、不動産権利証の添付が要求されることになるのです。
もしも権利証があれば、その原本を持っているということで、基本的にその不動産の持ち主と推定できるのです。
2. まとめ
不動産の権利証とは不動産登記が完了した際の登記済証のことになります。
相続登記をする際には添付書類が求められるのですが、相続登記の場合もともと不動産の権利証は添付書類ではないため、権利証をなくしていても実は大丈夫なのです。
ただし、例外があり、過去の不動産登記上の住所と亡くなったときの住所が繋がらない場合、不動産の権利証の添付が要求されることがあります。
（提供：相続サポートセンター）
