相続が起こった場合には、被相続人（＝亡くなった方）の財産の名義変更の手続きをしなければいけません。
相続財産が現金だけであれば、大変楽をすることが出来るのですが、現実的にはそう上手くはいきません。
例えば、被相続人が不動産を所有していた場合にはどうでしょうか？
被相続人が不動産を所有していた場合には、その名義を変更するために相続登記を行わなければいけません。
しかしながら、相続登記の実態は非常に複雑なものです。
相続登記を今まで経験されたことのある人は少ないと思われます。
そこで、今回は相続登記に関する基本的な情報を初めとして実際の手続きまで分かりやすく皆様にお伝えできればと思っております。
相続登記に関する仕組み、どのようなことに気を付けたらよいのか、相続登記を申請するためにはどのような書式を利用すればよいのか、またどのように申請を行うと良いのかについてまで、こちらをすべてお読みいただければ、相続登記について網羅することが出来るようになっています。
1. 相続登記を行う上で押さえておくべき情報
それでは、はじめに相続登記がどのようなものか皆様にお伝えできればと思います。
先ほど、少し名義変更に関するお話をしましたが、相続登記は相続を原因として不動産に関する名義の変更を法務局に対して申請するための手続きです。
相続に関する名義変更といえば、多くの方が現金以外にも預貯金をお持ちの方もいらっしゃるかと思いますが、この預貯金の名義変更を不動産に変更して行うものが相続登記である、という認識を持っていただけると少しわかりやすいかもしれません。
相続登記は相続が起こるとなるべく早くに行うことが必要です。
その理由としては、以下の通り主に２点です。
（１）時間がたてば経つほど手続きは面倒になる
相続登記というのは、被相続人の死亡時点での相続人に対する名義変更を行う手続きですが、これは時間が経過するほど当事者が多くなり、面倒になります。
つまり、相続人であるはずの人が亡くなり、その代わりにその方の子供が存在する場合には、その子供も併せて手続きを進めていかなければいけません。
（２）そのままでは売却できない
相続登記が完了していなければ、その後の手続きとして売却を行うことは出来ません。
つまり、不動産の相続登記が終わらなければ被相続人名義の不動産を自由に処分することが出来ないということになります。
1-1. 相続登記は３類型を理解すると分かりやすい
相続登記を行うためには、以下の通り３類型に分類して考えることになります。
1-2. （１）遺産分割を行うことによる相続登記
相続登記を行う上で、遺産分割により対応することが一番数としては多いといえるでしょう。
この場合には、相続人全員で被相続人の財産をどのようにして分配するかを話し合うという手続きです。
最終的には、遺産分割協議書を作成して、合意した内容を書面にまとめていきます。
相続人が複数存在する場合には、遺産分割協議書を作成しなければいけませんが、相続人が他に存在しないようなケースでは、そもそも遺産分割協議書を作成する必要もありません。
ただし、遺産分割協議のデメリットの一つとして、一部の相続人だけで遺産を分割するということは出来ませんので、遺産の分配に当たり、争いが生じるようなケースでは、相続登記がなかなか終わらないという問題があります。
遺産分割協議の分け方としては、民法に規定されている法定相続分に従う必要があるわけではありません。
例えば、複数名で協議の上ある一人がすべての財産を取得するということになるケースも考えられます。
しかしながら、財産の名義を共有にすることには注意が必要です。
すなわち、ある建物の名義を子供二人で持ち分を半分ずつにして分けるというやり方にすることです。
この共有にして分けるという手法は一見合理的であるように思えます。
この方が平等な分け方の選択肢として考えられるからです。
ところが、財産の名義を共有にしてしまった場合、その財産を処分しようと考えても、他の共有者に反対をされてしまうと、思い通りに行うことが出来なくなってしまうという障害があります。
また、共有不動産に相続が発生してしまった場合には、その相続登記は更に大変になってしまいます。
1-3. （２）遺言書を根拠に行う相続登記
全員で行う遺産分割協議とは異なり、被相続人が遺言書を用意していた場合には、相続登記を比較的簡単に進めることが出来ます。
つまり、相続名義に関して分け方を予め提示されていますので、争いごとに発展する可能性は少なくなると考えられます。
そうは言っても、遺言書の内容があまりにも極端で、遺言書の通り分配することはふさわしくないという場合があったとします。
このような場合にまで遺言書に忠実的に実行することは、確かに被相続人の意思には合致しているかもしれませんが、後に残されている相続人にとって酷な結果となってしまいます。
そこで、そのような場合には、相続人全員が同意することによって、遺産分割協議の方法によって相続登記を進めることが出来るという取り扱いになっています。
このように遺言書を必ず遵守しなければいけないというルールがある訳ではありませんが、遺言書を書いてさえ置けば、相続人の一人でもその内容に反対をすれば、遺言書の内容が実現されるという非常に強力なツールとなりうるということです。
登記に必要な書類としても、遺言書を申請先である法務局に提出することにより、簡単に登記を申請することが出来ます。
1-4. （３）法定相続分をもとにした相続登記
それでは、最後に民法の原則的な類型としての法定相続分に基づく相続登記についてご説明していきます。
先程ご紹介しました遺産分割協議は、相続人間で話し合いをすることが前提となりますが、法定相続分による場合は、必ずしも話し合いをしなければいけない訳ではありません。
相続人の一人が申請を行うことによっても相続登記を済ませることが出来てしまいます。
ここで、遺産分割協議を行うことが出来る場合に、法定相続分をもとにした相続登記を行ってしまった場合のデメリットについて少し紹介させてください。
それは、先ほどもお伝えしました通り共有化が生じてしまうということです。
法定相続分に従って分配をすると、同順位の相続人と相続割合を分割して不動産を所有することになってしまいます。
そのため、いざ不動産を将来処分しようと考えたときであっても、思い通りに処分をすることが出来ない事態に陥ってしまうリスクがあるということになります。
この布袋相続分による相続登記が想定されるケースとしては、相続登記を行ってすぐに不動産を売却することを考えている場合であって、相続人全員と意思の疎通を問題なく図られている場合ということが出来るでしょう。
この場合には、遺産分割協議を作成する必要もありませんし、メリットがあるということが出来るでしょう。
1-5. 相続登記にはいくらかかるの？
相続登記を行う上で懸念される事項の一つとして、発生する費用の問題点があるでしょう。
相続登記には、以下のようなコストがかかることになります。
・登録免許税
不動産登記を申請する場合にかかるのが、こちらの登録免許税です。
登録免許税の収め方としては、お近くの郵便局にて収入印紙を買って、それを所定の貼付箇所に貼ることによって納税ということになります。
登録免許税の計算に関しては、登録免許税法に定めがありますが、相続登記の場合には以下のように計算をすることになります。
登録免許税 ＝ 課税標準金額 × ４ ／１，０００
この課税標準金額というのは、不動産の固定資産税評価額のことを言います。
また、不動産の固定資産評価額の値が３，４２１円などの場合は、１，０００円以下の４２１円の部分を切って計算し、算出した登録免許税が２，２４３円などの場合には１００円未満の値を切り捨てて、２，２００円ということになります。
ただし、３００円など登録免許税が１，０００円未満になる場合は１，０００円が登録免許税になります。
このように、相続登記における登録免許税の計算は、定率がかけられますので、不動産の固定資産税が高額になればなるほど登録免許税も高くなります。
また、登録免許税は、不動産の名義変更であってもその変更原因によって、税率がバラバラに設定されています。
しかしながら、相続登記にかかる税率は売買などの原因とは異なり、それほど高額な税率ではありませんので、ご安心ください。
相続の場合には、相続税という大きな税金もありますので、その他の税率がそれほど高く設定されないようにするなど、制度上の配慮もなされているようです。
・司法書士に対する報酬
相続登記をご自身で申請される場合には問題ありませんが、相続登記を専門家に依頼するという場合には、その専門家に対する報酬を支払わなければいけません。
相続登記の専門家は司法書士という法律専門家です。
相続登記はそれほど簡単な申請構造とはなっていませんし、ご自身で行うためには非常に労力がかかりますので、専門家に司法書士に依頼すると安心して手続きを進めて頂けることになります。
なお、司法書士に対して支払う報酬はルールとして決まっているわけではなく、依頼する事務所の報酬基準に従うことになります。
およその報酬相場は１０万円程度ということにはなっています!。
しかし、例えば相続人が何名程度であるのか、申請する不動産はどれほどであるのか、相続人はどこにいらっしゃるのかなど様々な要素を考慮して報酬が変わりますので、気になる方は多くの司法書士事務所に相見積もりをとってみるのが良いかもしれません。
2. 相続登記には何が必要？
相続登記を申請するためには、以下のようないくつかの資料を揃える必要があります。
・登記申請書
相続登記を申請する旨を記載した登記申請書を作成する必要があります。
この登記申請書のひな型については、法務省のホームページよりダウンロードすることが出来ます。
また、相続登記に関連する書籍からも確認することが出来ますので、確認の上、作成してみましょう。
この登記申請書および添付書類を用意することで、相続登記を申請することが出来るようになります。
しかしながら、相続登記申請書を作成することは簡単ではありません。
一見簡単そうに見えることであっても、直接的に記載ケースに当てはまらない場合にどのように捉えるべきかを考えるノウハウが必要となります。
そこで、司法書士の出番となるわけですが、相続登記申請の過不足についてチェックを受けることが出来るでしょう。
・登記事項証明書
基本的に、不動産に関する名義変更を申請する場合には、その名義変更前の不動産登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、その内容を確認することが原則となります。
この登記事項証明書を取得するためには、法務局に行くことで手に入れることが出来ますし、インターネット上からも取得可能です。
・本籍記載の被相続人住民票の除票
相続登記を申請するためには、被相続人が死亡したことを証する情報として住民票の除票を添付する必要があります。
また、このときに戸籍の情報を記載してもらうように依頼すると、その後の手続きがスムーズになります。
・被相続人の出生から死亡までの戸籍
相続登記を申請するためには、相続人を確定させる必要があります。
先ほどの住民票除票記載の最終本籍地より、出生までの本籍地を遡ることにより、被相続人の相続人が誰であるかの情報を調べることが出来ます。
このためには、戸籍謄本以外にも改正原戸籍・除籍謄本などのいくつかの種類が異なる謄本等を読み比べしながら、丁寧に時系列をたどっていく必要があります。
ここで、相続登記を放置していると大変なことになります。
つまり、相続人があちこちに点在し、また各相続人が亡くなり、その相続人に子供がいる場合には相続人確定に非常に多くの時間を費やさなければいけません。
相続人確定があいまいではいけませんので、司法書士に相談することも検討しましょう。
・相続人の戸籍謄本
被相続人に関する情報のみならず、相続人に関する情報も集めなければいけません。
これは現在ご存命であることを戸籍から証明するために必要です。
被相続人のお近くである場合には、取得してもらうのも良いでしょうが、司法書士に依頼すると委任状等で取得の代行をしてもらうことも可能です。
・遺言又は遺産分割協議書
相続登記をするためには、相続が行われたことを示す資料を提出することが求められます。
この場合に、法定相続分により相続をしないのであれば、遺言書又は遺産分割協議書を作成して置かなければいけません。
遺言書を提出するのは、作成された遺言書をそのまま提出するだけですので、特に不便ではありませんが、遺産分割協議書を作成した場合には、これが適法に作成されたことを証明するために相続人が全員署名捺印をし、この押印には実印を用いなくてはいけません。
実印を押印した場合には、この実印が本物であることを証明するために、印鑑証明書を付けなければいけません。
・相続人の印鑑証明書
先程少し触れましたが、遺産分割協議書を作成した場合には、必要となります。
印鑑証明書を取得するためには、印鑑登録をした市町村の市役所等にて所定の手数料を支払うことにより交付を受けることが出来ます。
・相続人の住民票
不動産の登記により名義を取得することになる者は、その実在性を証明するために住民票を添付しなければいけません。
これにより、不動産の所有者の住所がわかりますので、ここに固定資産税がかかってきます。
・固定資産評価証明書
これは登録免許税を計算するために必要です。
また、お住まいの地域によってはこれに代えて、納税通知書により代替することが出来ます。
3. 相続登記はどうやって申請するの？
それでは、相続登記を申請するための方法について解説をしていきたいと思います。
相続登記申請のための方法として、以下の３つを考えることが出来ます。
（１）法務局で申請
（２）郵送により申請
（３）オンラインより申請
上記について、それぞれ確認をしていきましょう。
3-1. 法務局で申請
法務局によることが出来る余裕があるのであれば、窓口で申請をするほうが一番安心することが出来るでしょう。
ただし、法務局というものは必ずしもお近くにあるわけではありませんので、場合によっては、目的地に着くまでに数時間程度かかる可能性もあります。
法務局という施設では、様々な申請を取り扱っています。
例えば、相続登記などの不動産登記以外にも商業登記を取り扱っているところもありますし、本局等にいくと、供託という手続きを取り扱っている部署もあります。
窓口で申請を行っても、直ちに返却を受けることが出来るわけではありません。
無事に受付がされると１週間ほどの期間を経て、何も問題ないようであれば、完了ということになります。
何か問題があれば、申請書記載の連絡先に連絡がありますが、特に問題がない場合には特段連絡はありませんので、完了予定日を過ぎると、法務局に受け取りに行くか郵送により返送してもらうことになります。
もし、法務局にて完了書類を受け取りに行く場合には、以下のようなものを用意しておくいつ用があります。
- 身分証
- 申請が受理された際に受け取った受付番号
- 登記申請の際に押印した印鑑
- 法務局より追加で要求された書類があれば、その書類
登記が受理されて、完了物として受け取ることが出来る資料としては以下のようなものがあります。
- 登記完了証（相続登記が無事に完了したことを証します）
- 登記識別情報通知書（いわゆる従来の権利証に代わる書類です）
- 原本還付書類（相続登記に使用した原本書類の一部を返却していただくことができます。
不動産名義変更以外の相続財産の名義変更で使用する資料があれば、資料重複を避けるためこの返却資料を利用することも可能です）
無事に登記が完了した場合には、登記事項が内容通りに記載されているのかを確認することが必要です。
登記申請の際に取得しておいた登記事項証明書を完了後にも内容が間違いないかどうかを確認するために、取得しましょう。
3-2. 郵送により申請
法務局がご自宅よりかなり離れている場合には、登記申請を郵送により行うことが出来ます。
ここで、注意しなければいけないこととして、法務局に届いたか届いていないかという争いが生じないように、郵送のためには最低でも書留以上の効力のあるもので送る必要があります。
登記申請書には、申請人となる者全員の申請印とは別に捨印を押印しておくと安心です。
というのは、法務局に出向いて窓口で申請をする場合とは異なり、郵送で申請をして後程訂正をしようとなっても相続人が複数存在する場合には、また集まって各人より訂正印をもらわなければいけないという手間が発生するためです。
先に頂いておくと後から何かトラブルが生じても安心して対応することが出来ます。
郵送の場合には、窓口に行かなければ登記完了日が分からないと不安になる方もいらっしゃるかもしれませんが、各法務局のホームページには到着日から完了予定日のアナウンスがされていますので、こちらを確認することで凡その目安を知ることが出来るでしょう。
ここで、郵送の封入物の中に返信用郵便も同封しておけば、法務局で回収しなくても完了書類を郵送していただくことが可能です。
登記申請書には、登記が完了した場合にどのような方法により受け取ることを希望するのかについて記載する欄があります。
具体的には、以下のような方法にて記載をすることになります。
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登録免許税 金３０，０００円
その他の事項
送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付、原本還付書類の返還を希望します。
送付先の区分 申請人の住所
不動産の表示
東京都港区・・・
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3-3. オンラインより申請
登記申請の方法も現代化しており、インターネットを通じて登記申請もできます。
インターネットを通じて申請をすることによって、郵送の手数料が安くなりますし、法務局までわざわざ出向く手間が省けることになります。
しかしながら、オンラインによる申請は、残念ながら良いことばかりだけではありません。
オンライン申請をするためには、電子証明書を取得するので、慣れるまでは時間がかかってしまうこともあります。
オンライン申請の手続きがよくわからないという人も多くいらっしゃるかと思います。
そのようなときは、法務省のホームページにより、手続きの概要が記載されていますので、こちらもご確認頂ければと思います。
4. 相続登記に関するＱ＆Ａをご紹介します
さて、ここまで相続登記を申請するための前提情報、申請の仕方、そして申請にかるコストなど幅広く取り上げてきました。
相続登記の大部分についてはご理解いただけたかと思いますが、多くの人が疑問に思われる点についてもいくつかピックアップして解説をしていきますので、更に理解を深めたいという人はこちらも併せてご覧ください。
4-1. 相続登記は自分で行うことは出来ますか？
相続登記の申請はご自身で申請することはもちろん可能です。
お時間に余裕のある方は、法務省の情報や書籍などを参考にご自身で挑戦してみてください。
一方で、複雑な手続きを早く終えてしまいたい、これでよいのかどうか不安であるという人は専門家である司法書士に相談・依頼をしてみても良いかもしれません。
4-2. どこの法務局に申請すればいいですか？
不動産登記の申請先は法務局と書きましたが、法務局であればどこでも良いという訳ではありません。
法務局には、管轄する不動産が決まっており、例えば、沖縄の不動産を北海道の法務局で対応することは出来ません。
各所在地について管轄する法務局は、法務局のホームページ等により確認をすることが出来ます。
4-3. 司法書士はどうやって頼めばいいですか？
ご自身で申請をすることに限界を感じ、司法書士に依頼を使用と考えたときに、どのようにして司法書士を見つけると良いのかについて考えてしまうこともあるでしょう。
そんな時は、まずは知り合いに司法書士がいないか探してみましょう。
そのうえで、見つからないようであれば、インターネットでお近くの司法書士を探してみましょう。
4-4. 司法書士に対する報酬の目安はいくらですか？
司法書士事務所によって支払う報酬額は様々です。
相続登記と一言で言っても案件によって難易度は変わりますので、実際どれほどの金額になるのかの適正評価を確認したい場合には、いくつかの司法書士事務所に相見積もりをとり、価格の参考にするのが良いでしょう。
ただし、料金だけでなく、信頼性などきちんと仕事をして頂けるかの観点からチェックをすることも重要です。
4-5. 相続登記の申請には代理人を使用して行えますか？
不動産登記の申請には、代理人を使用して行うことが可能です。
この場合には、ご本人様から代理人に対して委任状を作成し、添付書類の一つとして提出することにより、代わりとして提出をお願いすることが出来ます。
例えば、家族間で委任することもできますし、司法書士のような専門家に委任をすることも可能です。
まとめ
今回は、相続登記の全体像として、前提となる概要、発生する費用について、そしてどのように申請するのが良いかについて解説をさせて頂きました。
相続登記を行うような場合には、相続税を支払わなければいけないケースも少なくありません。
そこで、相続税の支払いも見越してなるべく早期に対応をすることが必要です。
ご自身で対応することも可能ですが、司法書士に依頼をすると、提携先の税理士をご紹介していただき、その後の相続税の手続きもスムーズに進むこともできます。（提供：ベンチャーサポート法律事務所）
